Compenso dell’amministratore per l’assemblea straordinaria
Avv. Alessandro Gallucci scrive…
L’amministratore di condominio può pretendere un compenso extra per aver convocato, nel corso dell’anno, una o più assemblee straordinarie?
La domanda era ed è molto ricorrente, posto che non è raro trovare questa richiesta di somme ulteriori rispetto a quanto pattuito.
La questione dev’essere vista in una duplice ottica:
a) la richiesta di compenso extra prima dell’entrata in vigore della riforma;
b) la richiesta per il periodo successivo.
Quanto al periodo ante-riforma, non ci li lasci trarre in inganno dal fatto che oggi esiste una nuova legge. Molti preventivi di gestione per l’anno 2013 sono stati approvati prima del 18 giugno di quell’anno, ossia prima dell’entrata in vigore della riforma.
Ciò vuol dire che quest’anno il rendiconto e quindi gli eventuali compensi extra saranno regolati dalle vecchie norme per quei preventivi approvati prima dell’entrata in vigore della riforma.
Che cosa si diceva, nel vigore della vecchia legge, sul compenso extra per le assemblee straordinarie?
Nel silenzio della legge bisognava guardare alla giurisprudenza. In questo cotesto, diceva la Cassazione negando la legittimità della richiesta di compenso extra per le assemblee straordinarie, “sarebbe assurdo consentire all’amministratore, cui è demandato il compito di convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l’assemblea dei condomini in sessione straordinaria”(Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
Più recentemente la giurisprudenza di merito aveva affermato che “se è vero che in linea di principio rientrano nel compenso previsto per l’amministratore tutte quelle attività connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitanti dal mandato nell’ambito dell’incarico annuale ricevuto (Cass. Sez. II 28.4.2010, n. 10204, Rv. 612637), dovendosi ritenere tali anche la partecipazione dell’amministratore alle assemblee straordinarie (Cass. Sez. II 12.3.2003, n. 3596, Rv. 561080); ciò non toglie che, nella specie, non si disquisisce del compenso di cui l’amministratore ha richiesto giudizialmente la corresponsione (come nel caso delle due massime citate) ma di un compenso aggiuntivo che le parti hanno regolarmente concordato, con riguardo ad una attività comunque diversa ed eventuale rispetto a quella della normale gestione condominiale, per cui non è ipotizzabile una nullità nell’unica forma possibile, invero neppure dedotta, dell’eccesso di potere quale esercizio di facoltà del tutto esorbitanti dalle attribuzioni dell’assemblea concernente beni e servizi comuni” (Trib. Pescara 30 agosto 2012 n. 986).
Come dire: se l’amministratore s’è fatto approvare preventivamente le somme richieste per convocare le assemblee straordinarie, o se comunque l’assemblea gliele ha ratificate in sede di consuntivo, non si pongono problemi.
Il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?
Ad avviso di chi scrive, poiché il mandatario deve adempiere al proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, è evidente che la delibera di approvazione di compensi extra per assemblee straordinarie immotivatamente convocate possa essere oggetto di approfondimento ai fini di valutare un’eventuale impugnazione.
Richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria da parte dei condomini e "trucchetti" dell’amministratore
Dopo l’entrata in vigore della riforma vale quanto detto dall’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. Come dire: se il compenso non è preventivamente concordato l’amministratore non ha diritto ad esigerlo, anzi se si avanza successivamente tale pretesa, la sua nomina dovrebbe a rigore di logica dovrebbe essere considerata nulla.
Diverso il caso di pattuizione preventiva: in tal caso, però, ad avviso di chi scrive la situazione non cambia molto rispetto alla fase precedente alla riforma rispetto alla questione delle convocazioni immotivate.
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