Commenti Riforma del condominio, critiche, suggerimenti

A oltre un anno dal varo della legge che ha rivoluzionato il modo di vivere in coabitazione, con i nuovi compiti per l’amministratore, la disciplina per le parti comuni e il recupero dei crediti dei condomini morosi, restano ancora diverse lacune che continuano a far bisticciare i vicini di casa

Dopo ben 71 anni di confronti serrati tra le forze politiche e proposte arenate come nella sabbie mobili dalle Commissioni parlamentari, il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la nuova riforma del Condominio.

Norme in grado di regolare la convivenza tra i vicini con disposizioni più efficaci e attinenti all’evoluzione della proprietà in condominio.

Infatti gli articoli del Codice Civile che regolavano la vita dei condomini risalivano al 1942, addirittura prima della Costituzione.

Basti pensare che chi non rispettava il regolamento condominiale era sottoposto a una sanzione massima di 100 lire.

Mentre ora – con la riforma – la sanzione va dai 200 agli 800 euro.

Ruolo dell’ amministratore

Tra le altre più importanti novità, ci sono anche il ruolo dell’amministratore, le nuove maggioranze richieste per votare i provvedimenti in assemblea.

Inoltre vi è la possibilità di staccarsi dal riscaldamento e le modalità di recupero dei crediti dei condomini morosi.

Una rivoluzione tanto attesa, dal momento che il condominio rappresenta una delle maggiori cause di conflittualità tra gli italiani.

Si stima, infatti, che le cause pendenti nei Tribunali di tutta Italia siano ad oggi oltre 2 milioni, su un totale di quasi 6 milioni.

Mentre ogni anno – spiega il Codacons – circa 200.000 nuove controversie finiscono dal giudice.

Si va, ad esempio, dal gatto dell’anziana vicina che miagola in continuazione, al ticchettio ossessivo delle scarpe della signora del piano di sopra.

Passando per l’errato utilizzo delle aree condominiali comuni (come l’auto parcheggiata in modo errato).

Piccoli e grandi drammi che ora sono stati regolamentati.

Animali domestici e distacco da impianto centralizzato

In particolare, i condomini non potranno più vietare di possedere animali domestici.

Mentre ci si potrà staccare dall’impianto centralizzato senza dover aspettare il parere positivo dell’assemblea.

La decisione del singolo, però, non dovrà creare pregiudizi agli altri.

In caso contrario, chi rinuncia dovrà continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto.

Sul fronte della privacy e della videosorveglianza, la riforma chiarisce che solo i comproprietari potranno deliberare l’installazione di un impianto.

La decisione dovrà essere presa con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio.

Convocazione assemblee

In merito alla spinosa questione delle assemblee condominiali, la doppia convocazione non è stata eliminata, ma l’approvazione delle delibere è più semplice.

In prima convocazione, per la costituzione dell’assemblea servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresentino i 2/3 dei millesimi.

Mentre perché siano valide le delibere occorrerà la metà dei millesimi.

Anche per la seconda riunione sono stati stabiliti due quorum diversi.

Uno perché sia valida la costituzione dell’assemblea (1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti); l’altro perché siano valide le delibere (1/3 dei millesimi).

Gli amministratori, dal canto loro, dovranno vantare competenze certificate e i conti su cui transitano le quote dovranno essere sempre in ordine.

“La riforma è positiva anche se da migliorare – spiega Aldo Rossi, segretario nazionale del Sunia (il Sindacato unitario inquilini e assegnatari) – Ha aumentato il livello di trasparenza amministrativa, con l’obbligo da parte dell’amministratore di aprire un conto corrente, tenere registri contabili, anagrafici e di bilancio e di attivare un sito internet del condominio qualora l’assemblea lo richieda.

Revisore dei conti condominiali

Viene, inoltre, introdotta la figura del revisore dei conti, nominato dall’assemblea.

L’amministratore, su richiesta dell’assemblea, dovrà essere coperto da assicurazione professionale, anche se noi avremmo preferito fosse obbligatoria”.

Una riforma che, per gli addetti ai lavori, presenta infatti diverse lacune e nodi non risolti a quasi un anno dall’entrata in vigore, e a dispetto di alcune modifiche introdotte lo scorso inverno con il decreto Destinazione Italia.

“La riforma – spiega l’avvocato Cesare Rosselli, consulente presso l’Associazione Proprietà Edilizia – ha introdotto il ‘supercondominio’ per le mega strutture con più di 60 inquilini che usufruiscono di spazi e servizi comuni.

Per ogni condominio è obbligatorio indicare un rappresentante con poteri decisionali in merito sia all’uso delle parti comuni sia per quello che riguarda la scelta dell’amministratore, evitando di avere assemblee così partecipate da rivelarsi inutili.

Ma non risolve il problema della scarsa rappresentatività di ogni inquilino che, così, rischia di non partecipare affatto alle decisioni che lo riguardano”.

Altra criticità riguarda il recupero delle spese dei condomini morosi.

Archiviata la possibilità per i creditori (ad esempio le società di acqua, gas o luce) di far valere i propri diritti nei confronti di ogni condomino, ora sarà l’amministratore a comunicare ai creditori stessi i nominativi dei morosi che dovranno rispondere direttamente del quote non pagate.

Ma nel caso in cui i debitori fossero insolventi, la nuova normativa spiega che torna in capo a tutti gli altri inquilini risponderne, senza spiegare se in modo solidale o parziale.

Sul fronte, infine, dei nuovi obblighi formativi degli amministratori (trasparenza, formazione e onorabilità), nessuno ha finora spiegato quali materie vanno studiate, quante ore di formazione sono necessarie e chi può organizzare i corsi.

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Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono titolare dello studio Antonio Azzaretto. Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

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La nostra Community, tra l’ altro, ha l’ obiettivo di essere una fonte di informazioni precisa ed attendibile per tutti i condòmini.

Inoltre, ci teniamo a rivolgerci anche a tutti gli amministratori di condominio che intendono utilizzare il nostro marchio: Contattateci se volete proporvi alle comunità residenziali come amministratori iscritti alla nostra Community.

Per ciò che mi riguarda, sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Tra le diverse attività, sono iscritto alla commissione di studio dei Commercialisti di Milano, la quale ha l’obiettivo di occuparsi di condominio e di amministrazione immobiliare.

Svolgo con passione attività di consulente di azienda per le comunità residenziali che abitano in condominio.

Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Talvolta scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento – Commenti a riforma sul condominio

Chi difende il condominio?

Chi difende il condominio? La Community AziendaCondominio difende il condominio: …leggi tutto.

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione). A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto.

Intervista all’ amministratore sul progetto consorzio AziendaCondominio

Nel mese di giugno 2019 ho rilasciato un intervista sul progetto Consorzio AziendaCondominio che intendo realizzare. …leggi tutto.

Mandato per amministrazione di condominio

Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”. Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore. Per questo motivo,  di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio. …leggi tutto.

Fascicolo di assemblea ordinaria

Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Riepilogo finanziario

L’ art. 1130 bis del codice civile tra l’ altro, dispone quanto segue: Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’ immediata verifica”. Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere: …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Lettera ai condòmini

Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”. Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”. E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti

Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perchè la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. … E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda. Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.

Funzionamento distorto del mercato condominiale

Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Democrazia in condominio

Cari amici, credo che il condominio sia una scuola di democrazia. L’ amministratore ha il privilegio di studiare come i gruppi sociali esprimono le proprie maggioranze al fine di prendere le decisioni comuni. Inoltre ogni amministratore è sempre in campagna elettorale… una volta eletto ha a che fare con i favorevoli e i contrari. Conosco simpatizzanti della Community AziendaCondominio che ogni anno mi chiedono il preventivo con la speranza di costituire una maggioranza qualificata per eleggermi… e non ci riescono perchè il “reggente” conta su uno zoccolo duro di simpatizzanti che non trovano sufficienti motivazioni per cambiare. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e potere politico

L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Amministratore di condominio e buone ragioni

Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.

Controllo interno della gestione condominiale

Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto. – Commenti riforma del condominio

Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – governo della casa

Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore

I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.

Nozione di impresa

Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto.

Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?

Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.

Governo della casa – Economia relazionale

Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto.

Blog politica economia relazionale

Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.

La vita è il viaggio

Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto.

Verso un mondo che cambia

Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono…  Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto.

A che ora comincia la rivoluzione?

Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.

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