Come si ripartiscono le spese in condominio

Come si ripartiscono le spese del condominio tra i vari condomini? Esistono tre diversi tipi di criteri da applicare in relazione al tipo di spesa e, soprattutto, al servizio che ha determinato detta spesa. Vediamoli singolarmente.

RIPARTIZIONE PER MILLESIMI

La regola generale per la ripartizione delle spese in condominio è quella della divisione secondo “millesimi”, ossia in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno condòmino. Questo, almeno, per quanto riguarda le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. A stabilirlo è una norma inderogabile del codice civile [1]: o meglio, derogabile, ma solo con il consenso preso all’unanimità dell’assemblea o da un regolamento di condominio di tipo “contrattuale” (ossia approvato da tutti i condomini, di norma con il rogito notarile di acquisto dell’appartamento).

RIPARTIZIONE IN BASE AL MAGGIOR USO

Accanto a questo criterio di determinazione delle singole quote per la partecipazione alle spese condominiali, vi è anche quello di ripartizione in base all’uso. Ciò, però, vale solo per quelle spese inerenti a parti comuni dell’edificio che servono i condomini in misura diversa (si pensi all’ascensore, il cui uso viene di norma fatto in maggior misura dai proprietari degli ultimi piani). In tal caso le relative spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Non si tratta dell’uso “effettivo”, ma “potenziale”, e quindi predeterminato, anche in questo caso, in base a criteri astratti e presuntivi, dai quali non ci si può sottrarre. Per esempio, è innegabile che il proprietario di un appartamento all’ultimo piano usi l’ascensore più volte rispetto al proprietario dell’appartamento posto al primo piano, ma anche se dovesse essere uno sportivo e preferire fare sempre le scale a piedi, sarebbe comunque tenuto a corrispondere le spese per la conservazione e la manutenzione anche dell’ascensore.

RIPARTIZIONE IN BASE ALL’USO ESCLUSIVO

Un ultimo criterio di determinazione delle spese è per servizi suscettibili di utilizzazione separata, ossia di cui usufruiscono in via esclusiva solo alcuni condomini e non gli altri (si pensi a un edificio con più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato): in tal caso l’amministratore di condominio deve ripartire le bollette unicamente tra i condomini traggono utilità da tale servizio. È il caso del cosiddetto “condominio parziale”.

SCALE E ASCENSORI

Nell’ ipotesi di spese inerenti a scale e ascensori esse sono ripartite a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

RIPARAZIONE O RICOSTRUZIONE DEL LASTRICO SOLARE

Nel caso di lastrico solare a uso esclusivo (ossia quando il diritto d’uso spetti solo ad un condomino o ad alcuni di essi) le spese vanno ripartire per un terzo a carico di coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini.

Nel caso invece di lastrico in comune a tutti i condomini, si applicano i normali millesimi.

ONERI GRAVOSI E VOLUTTUARI

Le spese non necessarie come le innovazioni meramente voluttuarie o eccessivamente gravose vanno ripartite tra i condomini che abbiano deciso di sostenerle, essendone esonerati quelli che non intendono trarne vantaggio.

Sono voluttuarie quelle spese che non hanno una utilità rispetto alle condizioni obbiettive dell’edificio condominiale e che, quindi, non producono un effettivo vantaggio ai condomini nel godimento dei beni comuni oggetto d’innovazione (si pensi a un fregio estetico o una statua nell’androne).
Sono gravose invece quelle innovazioni la cui esecuzione comporti una notevole spesa (l’installazione di un ascensore è gravosa per i condomini del piano terra che ne fanno un uso limitato).

Nel caso di spese gravose o voluttuarie si può decidere per due diverse strade:

– se si tratta di innovazioni suscettibili di utilizzazione separata, i condomini favorevoli potranno realizzarla a loro spese e goderne in modo esclusivo;
– se non è possibile l’utilizzazione separata, i favorevoli potranno comunque realizzarla a proprie spese, ma l’innovazione potrà essere utilizzata da tutti, anche dai dissenzienti. In questo caso, però, i condomini dissenzienti non avranno alcun diritto o obbligo sull’opera (per esempio non potranno votare nell’assemblea per decisioni relative a tali beni), né dovranno sostenere i relativi costi di esercizio e di gestione.

Il fatto però che non abbiano partecipato alla spesa iniziale non implica un divieto per i condomini dissenzienti dall’utilizzo di tali opere: anche i condomini dissenzienti (e i loro eredi o aventi causa) possono in qualunque momento esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell’innovazione inizialmente rifiutata; a tal fine dovranno però contribuire alle spese dell’opera che la maggioranza dei condomini ha già sopportato.