Di Alessandro Gallucci:
Nei nostri articoli spesso ci domandiamo: che cos’è un condominio? In questo caso risponderemo alla domanda dal punto di vista della definizione del diritto e non dell’organizzazione. Secondo il consolidato convincimento di dottrina e giurisprudenza il condominio è una particolare forma di comunione (detta forzosa) " dove coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento, ed una comproprietà sui beni comuni. Il condominio è tradizionalmente inteso come ente di gestione e si presenta come diritto e come organizzazione: col primo aspetto si fa riferimento al diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell’edificio di uso comune […]”
In questo contesto “ secondo l’interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento, che può essere materiale o funzionale. Il primo è consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili e si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l’esistenza o per l’uso dei piani o delle porzioni di piano. Il legame di tipo funzionale si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all’uso o al servizio delle unità immobiliari" (Trib. Varese 16 giugno 2011).
La legge, nell’ambito di questa descrizione del fenomeno giuridico, fornisce un’elencazione delle parti comuni. Il riferimento è all’art. 1117 c.c. Esso, tuttavia, non esaurisce il novero delle cose che possono dirsi soggette al regime del condominio. Insomma, come si suole dire, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerarsi comuni. In questo contesto è utile domandarsi: come individuare le parti comuni. La pronuncia del Tribunale di Varese, citata in precedenza, fornisce utili spunti.
Una recente sentenza della Cassazione, relativa proprio ad un caso di individuazione di parti comuni, ha ribadito che per comprendere se un parte dell’edificio fosse o meno condominiale “ era necessario accertare se l’area in questione, per le sue caratteristiche materiali e funzionali, fosse oggettivamente destinata in modo stabile al servizio ed al godimento collettivo; una volta invero accertata la sussistenza di tali requisiti, non era certamente necessario, ai fini della ricomprensione di detta area tra le parti comuni dell’edificio condominiale, una espressa previsione in tal senso, occorrendo anzi, ai sensi dell’art. 1117 c.c., un titolo contrario per escluderla dal novero di dette parti; in proposito invece la sentenza impugnata ha omesso qualsiasi accertamento” (Cass. 22 agosto 2012, n. 14608).
E’ bene ricordare che per quanto si usi spesso la formula “presunzione di comproprietà”, essa dev’essere considerata sbagliata. Le parti di un edificio o sono comuni o di proprietà esclusiva. Il titolo di cui parla l’art. 1117 c.c. serve ad escludere i beni dal novero di quelli che si devono considerare condominiale e non presumere tali (cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93).