E’ noto che se lasciate la casa incustodita, possono entrare i ladri!

E’ noto anche che se lasciate un bambino da solo in casa, molto probabilmente farà dei danni alle cose e a se stesso.

L’ amministratore che lavora per voi potrebbe benissimo appartenere alla categoria dei ladri, oppure alla categoria dei bambini.

Ma il problema, se lo vediamo in questa prospettiva non si capisce, in quanto è necessario, prima di stabilire “chi” può “diventare” amministratore, decidere bene cosa deve fare l’ amministratore.

…Cosa deve fare l’ amministratore?

La norma del Codice Civile stabilisce che l’ amministratore deve:

– Eseguire le delibere dell’ assemblea.

– Far rispettare il regolamento di condomìnio.

– Disciplinare l’ uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’ interesse di tutti, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento.

– Riscuotere i contributi dovuti poichè deliberati dall’ assemblea.

– Affrontare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’ edificio e per l’ esercizio dei servizi comuni, nei limiti delle delibere approvate dall’ assemblea.

– Compiere gli atti diretti a conservare le parti comuni dell’ edificio.

– Predisporre il rendiconto consuntivo della sua gestione alla fine di ogni esercizio amministrativo, in occasione della propria riconferma.

Ciò che la norma non stabilisce sono i dettagli, le cosiddette “procedure operative”.

Sono le procedure (Cioè i sistemi di lavoro controllati), che garantiscono il cliente sulla qualità del servizio offerto.
Senza procedure non esistono parametri di confronto, e la qualità diventa solo il punto di vista di chi ha il potere di imporla.

Ad esempio:

…la scelta dei fornitori

L’ amministratore, per eseguire le delibere, ha bisogno di tecnici e di fornitori che, materialmente, eseguano i lavori decisi dall’ assemblea.

Ebbene:

Chi sceglie i fornitori? Chi stipula i contratti con i fornitori? Chi controlla che il lavoro sia eseguito a regola d’ arte?

Risposta facile: E’ l’ amministratore!

E se domando: Chi paga i lavori svolti dai fornitori?
Risposta: Sempre l’ amministratore, ma con i soldi dei condòmini!

Questa procedura è carente di controllo, e causa un conflitto di interessi evidente tra la “veste” di amministratore che incarica il fornitore, e la “veste” di amministratore che paga con soldi non suoi e a beneficio del condomìnio.

…meccanismi di controllo indipendenti

A mio giudizio è evidente che se non si “inventano” dei meccanismi di controllo indipendenti ed autorevoli, l’ amministratore in questo caso assumerà nei fatti il ruolo di “procacciatore di affari” per i fornitori del condomìnio, e manifesterà per questa ragione il diritto di chiedere ed ottenere a proprio favore (dai fornitori stessi) cospicue provvigioni economiche sui pagamenti dovuti per i lavori svolti per conto dei condòmini.

Un amministratore, in assenza di meccanismi di controllo che lo tutelino e lo promuovano nella gestione corretta e trasparente, per non accettare tangenti (ossia provvigioni economiche illegittime), dovrà essere estremamente motivato dal punto di vista morale e/o religioso; infatti, ritrovandosi nel “conflitto di interessi” di cui ho appena scritto, egli sarà continuamente esposto, che lo voglia o no, ad offerte di denaro e/o richieste di favori dai fornitori.

La cosiddetta “onestà” oggi è una qualità morale che non va di moda; se non si inventano dei meccanismi che “valorizzino” i comportamenti onesti, con il tempo gli amministratori “integerrimi”, anche se molto motivati, si sentiranno sempre più soli ed incompresi, e cominceranno a pensare di essere “dei fessi idealisti” se non adegueranno i propri comportamenti all’ andazzo generale.

Un altro problema importante da definire è il seguente:

…il rendiconto della gestione

Come si fa il rendiconto della gestione?

Questo documento, oggi, prevede molteplici modelli di rappresentazione, ed ogni amministratore si prende il diritto di presentare il rendiconto interpretando le regole contabili come più gli conviene, senza curarsi nè di spiegarle ai condomìni, nè di approfondirne lui stesso il significato.

Le stesse associazioni di amministratori che esistono in Italia non hanno un “loro” modello di rendiconto di riferimento che propongono come standard ai loro associati.

L’ unica associazione che ha predisposto un modello di riferimento (che io sappia), in collaborazione con altre associazioni di piccoli proprietari è l’ ANACI.

Questo modello, tuttavia, è praticamente sconosciuto dalla gran parte degli stessi amministratori che si riconoscono iscritti all’ ANACI, i quali proseguono nella loro attività di presentazione dei rendiconti di gestione annuali in modo autonomo e autoreferenziale.

I due problemi esposti sono solo degli esempi, che mi servono per rappresentare la complessità dei problemi che abbiamo da affrontare.

Ma a questo punto, la domanda da porsi in modo onesto e sincero, ancora prima di iniziare l’ attività di ricerca delle procedure adatte a gestire il condominio in modo trasparente e vantaggioso per chi abita nella casa è la seguente:

I Condòmini vogliono essere amministrati con regole di “qualità”?

…la richiesta della qualità da parte dei condòmini

L’ impressione che traggo talvolta è che della qualità del lavoro svolto, sembra che a nessuno importi nulla!

Gli amministratori, agli occhi dei condòmini, sembrano tutti uguali.

I condòmini non hanno mai pensato di organizzarsi per fare i loro interessi.

Non immaginano che la gestione condominiale potrebbe andare molto meglio se imparassero a comunicare, a farsi delle domande, a vedere l’ amministrazione come fonte di guadagno e non di spesa.

E questo è il problema più difficile da affrontare!

Il mercato offre ciò che i consumatori vogliono.

Fino a che i condòmini non impareranno a richiedere servizi di gestione efficienti e di qualità, gli amministratori non avranno alcun interesse a lavorare meglio.

Perchè mai un amministratore dovrebbe organizzarsi per garantire trasparenza e qualità ai servizi amministrativi che offre, se nessuno lo richiede?

…obiettivi della Community AziendaCondominio

Per questo, la Community AziendaCondomìnio si pone a servizio dei condòmini, degli amministratori e dei fornitori di beni e/o servizi che vogliono organizzarsi per offrire e richiedere servizi di qualità.

Insieme troveremo le procedure operative necessarie per gestire gli Enti Condomìnio con criteri di qualità totale, e per migliorare la qualità della vita delle Comunità Residenziali.

Siamo disposti a parlare con tutte le persone che vogliano “mettersi in gioco” e siano disposte a “cambiare” e “migliorare”.

Per noi la domanda “chi può fare l’ amministratore?” non ha senso!

Ciò che vogliamo chiederci è: “Come si fa l’ amministratore?