Come redigere il rendiconto condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Il rendiconto condominiale di gestione è lo strumento attraverso il quale l’amministratore di condominio relaziona ai propri mandanti, i condomini, sull’attività svolta nell’esercizio appena trascorso.

L’esercizio contabile condominiale dura un anno solare e il rendiconto dev’essere presentato all’assemblea dei condomini entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio medesimo (art. 1130 n. 10 c.c.).

L’inadempimento a quest’obbligo comporta la possibilità per ciascun condomino di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per chiedere la revoca del proprio amministratore (cfr. art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).

È bene ricordare che l’amministratore revocato per via giudiziale non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (cfr. art. 1129, tredicesimo comma, c.c.).

Torniamo all’argomento centrale, il rendiconto condominiale. Fino all’entrata in vigore della riforma (18 giugno 2013) il codice civile e le leggi non dicevano nulla in merito ai principi, alle regole ed ai criteri di redazione della contabilità condominiale.

In questo contesto, ad esempio, v’era chi utilizzava il così detto criterio di cassa (es. nel rendiconto 2013 inserisco le spese e le entrare effettivamente sostenute) e chi quello di competenza (es. per il 2013 indico le spese e le entrate che sono state sostenute e quelle che riguardano comunque quel periodo di gestione).

In questo contesto non v’era nemmeno uno schema normativo standard da prendere ad esempio. Rebus sic stantibus, la giurisprudenza chiamata a dire qualcosa in merito alle modalità di redazione del rendiconto condominiale affermava che esso non era soggetto a particolarità formalità ma doveva comunque essere redatto in modo tale da essere chiaro, trasparente ed intellegibile insomma un rendiconto alla portata di tutti.

Di recente la Cassazione è tornata sull’argomento affermando (nuovamente) che “per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessaria la presentazione di una contabilità redatta con le forme rigorose di un bilancio, né che le quote di riparto della spesa debbano essere trascritte nel verbale” (Cass. 10 febbraio 2014, n. 2878).

Non ci si lasci trarre in inganno dalla data della pronuncia: sebbene sia arrivata dopo l’entrata in vigore della riforma, essa riguarda un caso giudiziario precedente. Come dire: il principio espresso riguarda il passato.

Vale la pena domandarsi: solamente il passato o anche il futuro?

Il nuovo art. 1130-bis c.c. specifica che “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

E’ evidente che la norma risponda da sola: a partire dal 18 giugno 2013 le forme del rendiconto sono quelle indicate dalla legge ferma restando la necessità di redigere il rendiconto in modo chiaro e quindi trasparente. Cose tra l’altro richieste anche per i bilanci delle società (art. 2423 c.c.).

In definitiva: la giurisprudenza sulle modalità di redazione del rendiconto condominiale dev’essere messa in cantina, o meglio considerata solamente nella parte in cui specifica che i rendiconti devono essere chiari ed immediatamente comprensibili.
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