Come farsi consegnare i documenti dal vecchio amministratore di condominio? Il Tribunale di Messina indica la soluzione.

di Ivan Meo

I doveri dell’amministratore uscente.
Una fase molto delicata nella vita condominiale si verifica quando l’amministratore condominiale cessa dal suo incarico. Durante questo periodo di transizione l’amministratore, comunque, conserva la legittimazione attiva ad agire nei confronti dei singoli condomini per le quote a loro carico e per il re­cupero delle somme da lui anticipate nel corso della gestione nell’interesse del condominio. Ovviamente con il subentro del nuovo amministratore, quello uscente, non può continuare nel suo incarico e ha alcuni obblighi connessi alla passata gestione condominiale. Tra i principali doveri segnaliamo quella della consegna di tutta la documentazione del condominio (verbali di assemblea, libri contabili, certificati amministrativi, carte attinenti al personale dipendente, ecc.). Rientra nella diligenza e nell’accortezza dell’amministratore uscente di formare un elenco dei documenti consegnati o anche di redigere un vero e proprio verbale di consegna. Altro obbligo fondamentale del vecchio amministratore è di predisporre il rendiconto della gestione successiva all’approvazione dell’ultimo consuntivo: in tale rendicontodovrà essere evidenziata la spesa con i documenti giustificativi e l’en­trata con le eventuali rimanenze di cassa. L’amministratore in questione è obbligato in ogni caso a consegnare il denaro di proprietà dei condomini, in quanto nell’ipotesi di violazione di tale obbligo, si rende responsabile di appropriazione indebita.

Il caso di specie.
Il Tribunale di Messina, con ordinanza del 13 marzo 2013, ha affrontato il problema della mancata riconse­gna della documentazione contabile condominiale da parte dell’ex amministratore revocato. Nel caso di specie richiamandosi alle norme sul mandato, disciplinante il rapporto condominio /ammini­stratore, ed ha accolto l’istanza di un provvedi­mento d’urgenza, inoltrata dell’amministratore neo eletto, per ottenere la restituzione, da parte dell’amministratore revocato, di tutta la documentazione conta­bile riguardante il condominio. Il Tribunale, ha appurato che il comportamento dell’amministratore uscente arrecava un pregiudizio particolarmente grave, causata ovviamente dalla indisponibilità dei documenti e quindi ordinava, a quest’ultimo, di restituire tutta la documentazione contabile in suo possesso e lo condannava al pagamento delle spese di giudizio.

I principi espressi nella sentenza sono i seguenti:

l’amministratore, alla fine del suo mandato e anche qualora non abbia ricevuto il rimborso del­le spese da lui anticipate per conto del condomino , non può trattenere presso di se la documentazione del condominio;
non si può applicare il principio inadempienti non est adimplendum, non sussistendo, tra le due prestazioni, corrispettività e interdipendenza, essendo originate da titoli diversi;
Il nuovo amministratore di condominio può agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per l’espletamento dell’incarico di gestione.
Vi è l’obbligo di restituzione di tutto ciò che appartiene al condominio (documenti e estratti contabili ecc).
l’amministratore entrante, possedendo la legittimazione processuale attiva ex art. 1130 cod. civ., può, senza alcuna autorizzazione dell’as­semblea, agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che obblighi l’amministratore uscente alla consegna della documentazione (Trib. Salerno, 3 ottobre 2006).

Alcuni precedenti.
Il Tribunale di Roma con sentenza del 02 febbraio 2010 n. 1079 ha affrontato un caso analogo ovvero quello relativo alle conseguenze in caso di omessa consegna della documentazione contabile da parte di un amministratore di condominio al nuovo amministratore, che aveva richiesto il passaggio delle consegne. Il Tribunale ha affermato che in tali casi si può configurare il reato di appropriazione indebita, in considerazione degli ammanchi consistenti rilevati dalla documentazione in possesso del condominio. Inoltre il Tribunale di Milano (sentenza 201/2010) ha condannato un amministratore a rimborsare al condominio il relativo importo, con interessi per non aver provveduto a inserire nel rendiconto condominiale il debito di un condomino e ha condannato un amministratore che – a seguito della revoca del mandato – non aveva tempestivamente riconsegnato i documenti, al risarcimento dei danni liquidati equitativamente.

La riforma.
Al fine di evidenziare questo importante adempimento, la legge di riforma sul condomino, nel modificare l’art. 1129 cod. civ., ha voluto precisare che tale obbligo è a carico dell’amministratore che ha cessato il suo incarico, il quale ha l’obbligo di consegnare tutta la documentazione afferente il condominio e i singoli condomini. Ricordiamo che rispetto alla vecchia normativa i documenti da consegnare saranno più cospicui infatti tra la documentazione da riconsegnare ci dovrà essere obbligatoriamente tutta la documentazione relativo all’accesso e gestione del conto corrente on line, qualora il condominio decide di attivare il sistema home banking; lo stesso dicasi per il sito internet e l’account di posta elettronica.

Per comodità elenchiamo tutta la documentazione che necessariamente l’amministratore entrante dovrebbe farsi consegnare da quello uscente: