Come disporre l’integrazione dell’ordine del giorno

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

E’ cosa nota che l’assemblea di condominiale non possa deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati (art. 1136, sesto comma, c.c.).

Il riferimento ai così detti aventi diritto – operato dalla riforma del condominio e che ha sostituto il precedente riferimento ai condomini – ha fatto sorgere un dubbio: l’amministratore è tenuto a convocare anche i conduttori, nelle ipotesi in cui gli stessi hanno diritto a partecipare (cfr. art. 10 l. n. 392/78)? La giurisprudenza sarà chiamata a chiarire questo aspetto non secondario della procedura di convocazione.

Assemblea dei conduttori.

L’ edificio non in condominio con una pluralità d’inquilini e le materie per cui è obbligatorio convocare un’assemblea.
La comunicazione dello svolgimento dell’assemblea condominiale dev’essere fatta per posta raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via pec, fax o con consegna a mano.

L’avviso di convocazione, questo l’atto informativo dello svolgimento della riunione, quindi, deve avere forma scritta (prima dell’entrata in vigore della riforma era valido anche l’avviso orale, cfr. in tal senso Cass. 1 aprile 2008 n. 8449) e deve essere comunicato agli interessati almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66 disp. att. c.c.).

La legge specifica che tale avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

L’ ordine del giorno (di cui si fa espressa menzione nelle norme condominiale dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, prima si faceva applicazione analogica delle norme sulla comunione) altro non è che l’elenco degli argomenti sui quali gli aventi diritto a partecipare all’assemblea sono chiamati a deliberare.

Nella vigenza della vecchia disciplina la Cassazione aveva specificato che "la prescrizione, stabilita dall’art. 1105, 3 comma, c.c., che tutti i condomini conoscano in anticipo le questioni e le materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta e non significa certamente, […], che, nell’avviso di convocazione, debba quasi essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa" (così Cass. 25 novembre 1993 n. 11677).

Lo stesso vale anche attualmente fermo restando il dovere di chi convoca di specificare chiaramente su che cosa s’andrà a discutere e deliberare. Per dirla con un esempio: se si devono eseguire lavori di ristrutturazione dell’edificio, il relativo argomento dovrà essere “esecuzione d’interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria)” e non semplicemente “esame della situazione dell’edificio”. (Ordine del giorno incompleto: quali conseguenze?)

Fatta questa doverosa premessa di carattere generale, è utile domandarsi: che cosa fare se tra la spedizione dell’avviso e lo svolgimento dell’assemblea sorge la necessità, sollecitata dai condomini o valutata autonomamente dell’amministratore, di inserire un nuovo argomento all’ordine del giorno.

Si pensi, ad esempio, alla notificazione di un atto giudiziario esorbitante dalle competenze dell’amministratore. In tali casi l’amministratore (o comunque il convocante) ha due opzioni a sua disposizione:

a) se ci sono i tempi per informare i condomini (i tempi sono sempre i cinque giorni di cui all’art. 66 disp. att. c.c.) potrà inviare ulteriore avviso d’integrazione dell’originario avviso di convocazione;
b) se non sussistono questi tempi dovrà convocare una nuova assemblea;
c) se in riunione sono presenti tutti i condomini (così detta assemblea totalitaria) potrà evidenziare la questione e fare decidere a loro se entrare nel merito.

I punti b) e c) devono essere coordinati in relazione ai singoli casi, in modo tale da evitare inutili dispendi di denaro (es. è noto che all’assemblea che si terrà un paio di giorni dopo partecipano tutti i condomini).

Se in assemblea non sono presenti tutti i condomini e nel caso di nuova convocazione, l’amministratore potrà sempre dare notizia del fatto ai condomini presenti in quella sede, preannunciando la nuova riunione.
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