Clausole vessatorie: E’ in atto una rivoluzione contro il potere dello stato e delle comunità residenziali, a vantaggio del cosiddetto “mercato”.
L’ ennesimo esempio di questa trasformazione, si può leggere nella sentenza n° 16321 del 4 agosto 2016.
La sentenza attribuisce al costruttore il diritto di inserire nel regolamento contrattuale clausole vessatorie, le quali attribuiscano esenzioni sul pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari da vendere, …o invendute.
Io finora ho sempre considerato nulle queste clausole anche se inserite nel regolamento contrattuale, ma da ora sarò costretto a cambiare idea.
Diventa importante leggere il regolamento prima di acquistare casa
Visto che le cose stanno così, consiglio a tutti di leggere con attenzione il regolamento contrattuale del condominio in cui si trova l’ appartamento che si sta per acquistare.
Ciò in quanto è possibile che vi siano clausole vessatorie che sgravino il costruttore dal pagamento delle quote condominiali (tutte o in parte), per il solo fatto che lui le ha scritte e le ha fatte accettare al primo acquirente.
Visto che la legge non è più dalla nostra parte, occorre aprire gli occhi molto bene prima di firmare i contratti.
Pertanto, l’ esenzione dalle spese sino a che le unità siano vendute non costituisce clausola nulla ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente previsto a favore del costruttore.
“In ambito condominiale, non è preclusa l’adozione di discipline convenzionali.
Le quali, derogando a quanto dispone in via generale l’articolo 1123 del Codice civile, imputino ad alcuni condòmini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva quota millesimale.
Anzi, è possibile perfino ripartire le spese in parti uguali o esonerare dal pagamento taluno dei condomini, in tutto o in parte.
Tale «diversa convenzione», espressione della autonomia privata, deve essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, o in una deliberazione assembleare approvata all’unanimità di tutti i condomini.
In ogni caso, una tale pattuizione, sia per essere adottata sia per essere successivamente modificata, necessita dell’approvazione di tutti i condomini, a pena di radicale nullità”.
Diritto di esenzione dalle spese condominiali da parte del costruttore
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Civile con la sentenza n.16321 del 4 agosto 2016 in merito all’esenzione dalle spese condominiali.
I fatti di causa. Con citazione, la società Beta conveniva davanti al Tribunale il Condominio, per l’annullamento di una deliberazione con la quale era stata modificata la clausola del regolamento condominiale (contrattuale).
Tale clausola regolamentare disponeva che: “le spese condominiali poste a carico della Società Beta, relativamente alle unità immobiliari ancora invendute, non potranno essere superiori al 25% (venticinque percento) di quelle poste a carico e calcolate per i singoli garage di proprietà dei singoli condomini.
Il restante 75% (settantacinque percento) verrà ovviamente suddiviso fra tutti i millesimi delle unità immobiliari già vendute e di proprietà dei singoli condomini“.
Secondo la società attrice, la clausola in esame poteva essere modificata solo con in consenso unanime dei condomini.
Costituendosi in giudizio, il Condominio Convenuto contestava in toto le pretese dell’attrice e insisteva nella nullità della clausola contenuta nel regolamento di condominio. In primo grado, il giudice adito rigettava la richiesta della società attrice.
In secondo grado, la corte territoriale ribaltava la decisione e confermava l’invalidità della delibera assembleare. Avverso tale pronuncia, il Condominio proponeva ricorso per cassazione.
Il c.d. regolamento contrattuale.
Tale regolamento è predisposto, di regola, dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto. Accanto a tale fattispecie, rientra anche l’ipotesi di regolamento approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità.
Si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni amplia i poteri di uno o più condomini attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.
Il motivo per cui il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all’uso delle parti comuni dell’edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità.
Deroga al criterio di ripartizione delle spese
La deroga al criterio di ripartizione delle spese. Il primo comma dell’art. 1123 c.c. prevede quanto segue:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Detta norma è derogabile sia con apposita delibera assembleare assunta all’unanimità sia inserendo nel regolamento condominiale, predisposto in genere dal costruttore, una apposita deroga.
Tale ultima ipotesi, per quanto non sempre equa (difatti sempre più spesso nei regolamento condominiali predisposti dal costruttore è inserita la clausola per cui quest’ultimo è direttamente esonerato al pagamento delle spese condominiali sino a che non venda gli appartamenti residui) è comunque legittima.
Difatti, ” alla stregua della stessa lettera dell’articolo 1123 c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile.
Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall’assemblea con approvazione di tutti i condomini” (In tal senso Cass. civ., Sez. II, 17/01/2003, n.64; Cass. civ. Sez. II, 18/03/2002, n. 3944; Cass. civ. Sez. I, 16/11/1992, n. 12281)
Il ragionamento della Corte di Cassazione.
Nel caso in esame, a seguito dell’istruttoria di causa, era emerso che l’atto costitutivo del condominio, ovvero il primo contratto di frazionamento, prevedeva un mandato alla società venditrice “di predisporre un regolamento secondo le condizioni e le clausole di cui al menzionato Capitolato di patti e condizioni“;
ma tale Capitolato già conteneva il riferimento alla clausola sul limite di contribuzione alle spese in favore della venditrice, sicché’ il richiamo al Capitolato, preesistente, consentiva di considerare la pattuizione di ripartizione delle spese come inserita “per relationem” nel titolo d’acquisto.
Premesso ciò, a parere delle Corte, la disciplina delle clausole vessatorie, potenzialmente applicabile qualora i condomini dimostrino di avere acquistato le unità immobiliari per esigenze di natura personale, estranee ad attività imprenditoriale o professionale, rileva unicamente con riguardo a convenzioni che introducano in condominio vincoli di destinazione di natura reale, incidenti sulla consistenza e sulle modalità di utilizzazione della proprietà condominiale ed esclusiva.
Pertanto, l’esenzione dalle spese sino a che le unità siano vendute non costituisce condizione meramente «potestativa» (e quindi nulla) ma un termine di validità della clausola stessa, lecitamente previsto a favore del costruttore.
Nella specie, pertanto, la Suprema Corte ha condiviso la decisione della Corte d’Appello.
Essa ha concluso che la delibera di assemblea era affetta da nullità, con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modificavano i criteri di riparto delle spese stabiliti dall’articolo 3 (Deroga temporale) del Regolamento per la prestazione di servizi nell’interesse comune, relativamente alle unità immobiliari ancora invendute.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto la domanda del Condominio e per l’effetto ha confermato la decisione della corte territoriale della nullità della delibera impugnata.
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Governo della casa – La Community AziendaCondominio
La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento – Clausole vessatorie
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Chi difende il condominio? La Community AziendaCondominio difende il condominio: …leggi tutto.
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Nel mese di giugno 2019 ho rilasciato un intervista sul progetto Consorzio AziendaCondominio che intendo realizzare. …leggi tutto. – Clausole vessatorie
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Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”. Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore. Per questo motivo, di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio. …leggi tutto.
Fascicolo di assemblea ordinaria
Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto.
Riepilogo finanziario
L’ art. 1130 bis del codice civile tra l’ altro, dispone quanto segue: Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’ immediata verifica”. Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere: …leggi tutto. – Clausole vessatorie
Lettera ai condòmini
Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”. Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”. E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto.
Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti
Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perchè la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. … E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda. Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.
Funzionamento distorto del mercato condominiale
Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto. – Clausole vessatorie
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Cari amici, credo che il condominio sia una scuola di democrazia. L’ amministratore ha il privilegio di studiare come i gruppi sociali esprimono le proprie maggioranze al fine di prendere le decisioni comuni. Inoltre ogni amministratore è sempre in campagna elettorale… una volta eletto ha a che fare con i favorevoli e i contrari. Conosco simpatizzanti della Community AziendaCondominio che ogni anno mi chiedono il preventivo con la speranza di costituire una maggioranza qualificata per eleggermi… e non ci riescono perchè il “reggente” conta su uno zoccolo duro di simpatizzanti che non trovano sufficienti motivazioni per cambiare. …leggi tutto.
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L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto. – Clausole vessatorie
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Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.
Controllo interno della gestione condominiale
Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto.
Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa
Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Clausole vessatorie
Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore
I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.
Nozione di impresa
Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto.
Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?
Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.
Governo della casa – Economia relazionale
Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto.
Rassegna stampa web
Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.
La vita è il viaggio
Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto. – Clausole vessatorie
Verso un mondo che cambia
Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono… Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto.
A che ora comincia la rivoluzione?
Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.
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