Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l’inquilino?

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Abito in affitto in un appartamento in condominio. Il mese scorso s’è reso necessario un intervento per lo spurgo di un pozzetto della fogna condominiale e il proprietario mi ha chiesto di pagare questo intervento. È corretto?

La questione posta dal nostro lettore riguarda l’addebito di una spesa condominiale nell’ambito dei rapporti di locazione.
Due le norme cui fare riferimento:

a) quelle di rango legislativo;
b) quelle inserite nel contratto di locazione.

Partiamo dalla lettura del dato legislativo e più nello specifico della legge n. 392/78.

A mente del primo comma dell’art. 9 di questa legge, “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

La legge, quindi, dà ragione al proprietario che può richiedere al conduttore la spesa per l’intervento di spurgo fogna, che dev’essere equiparato all’intervento di spurgo pozzi neri e latrine di cui parla la norma appena citata.

In questo contesto c’è da vedere che cosa dice il contratto. Motivo? Anche se accade assai raramente che un contratto escluda il pagamento degli oneri accessori (leggasi spese condominiali), potrebbe avvenire che sia così. È questo il senso di quel “salvo patto contrario” inserito nell’art. 9.

Ad ogni buon conto, pure le più recenti tabelle di ripartizione degli oneri condominiali tra proprietario e conduttore concludono nel senso indicato dalla legge considerando intervento ordinario quello finalizzato alla la disostruzione dei condotti e pozzetti.

Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Una precisazione, rispetto a queste ultime, pare doverosa: esse non hanno validità generale ma spiegano i propri effetti solamente rispetto a quei contratti nei quali sono espressamente richiamate.

Il fatto che il conduttore debba pagare le spese di spurgo fogna, non vuol dire che non abbia diritto a verificare la congruità della somma richiestagli.

Il terzo comma dell’art. 9 della legge n. 392/78, infatti, chiarisce che “prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Tale diritto può essere fatto valere anche direttamente nei confronti dell’amministratore (art. 1130-bis c.c.)

È bene ricordare (lo dice la legge n. 392/78 all’art. 9 più volte citato) che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; entro questo periodo, quindi, il conduttore potrà esercitare i propri diritti senza essere tenuto a pagare prima della verifica. Superato il bimestre indicato se l’importo degli oneri accessori non pagati supera le due mensilità di canone il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, fatta salva l’applicazione del termine di grazia in corso di causa.
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