Condominio, la delibera stabilisce chi paga i lavori sulle parti comuni

Gli interventi sulle parti comuni possono avere per oggetto la manutenzione (straordinaria, ordinaria, riparazione, dirette a conservare l’esistenza delle cose e ad impedirne il deterioramento), la ricostruzione (volta a ripristinare il bene distrutto), le innovazioni (dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni) e le spese per il godimento (cioè per i vari scopi dell’uso comune). Vi sono interventi necessari (diretti ad assicurare alle cose comuni la destinazione e il servizio, che costituiscono le finalità del condominio), quelli utili (diretti a migliorare le parti comuni) e quelli voluttuari (destinati ad abbellire le parti comuni).

I tempi – Non c’è mai coincidenza tra i diversi momenti della delibera, dell’esecuzione e del pagamento: in quest’arco temporale può variare la "compagine" condominiale. Per sapere quali sono i condomini tenuti alla contribuzione è necessario individuare il momento in cui sorge l’obbligo al pagamento. Per gli interventi di manutenzione ordinaria la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività di manutenzione. Tenuto al pagamento è pertanto chi è condomino quando si compie l’intervento autorizzato dall’amministratore (che è autorizzato a erogare le spese per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni). Per le opere di straordinaria manutenzione, ricostruzione o innovazioni è invece tenuto a sopportare i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera. Se tali spese siano state decise prima della stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore; a nulla rileva che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente (Cassazione, sentenza 24654/2010).

Prima di eseguire gli interventi straordinari, l’amministratore, se richiesto dall’assemblea, è tenuto ad adeguare i massimali della polizza per l’importo di spesa deliberato e va effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la Rc professionale generale per l’intera attività svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste per lo specifico condominio. Trattandosi di una garanzia aggiuntiva, si ritiene che detti costi debbano essere sopportati dai condomini. Al momento della deliberazione delle opere di manutenzione straordinaria, riparazioni, ricostruzioni, innovazioni, l’assemblea deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’interpretazione più diffusa di questa disposizione vede la costituzione del fondo speciale quale condizione di rispondenza alla legge della delibera assembleare di approvazione dell’intervento. Ne consegue che, sino a che tutti i denari non sono stati raccolti, l’amministratore non può sottoscrivere il contratto di appalto. Ci si chiede se una delibera che autorizzi in ogni caso alla sottoscrizione possa essere nulla (quindi impugnabile in ogni tempo) oppure annullabile (impugnabile entro 30 giorni). È pur vero che l’articolo 1135 (dove è scritto questo obbligo del fondo) non è tra le norme inderogabili ai sensi dell’articolo 1138 codice civile e potrebbe quindi essere derogato. Tuttavia esso contiene un obbligo dichiarato tale dallo stesso legislatore e, pertanto, il rischio di nullità esiste in quanto contraria alla legge. In ogni caso, in base al principio di correttezza e buona fede che governa i contratti, l’amministratore, prima della sottoscrizione, deve informare l’appaltatore della mancata raccolta dell’integrale somma. Un’altra soluzione è quella di considerare l’obbligo del fondo sotto il profilo contabile.

Gli adempimenti fiscali – Tra le attribuzioni dell’amministratore c’è anche l’esecuzione degli adempimenti fiscali: quindi non c’è bisogno di apposito incarico per l’espletamento delle pratiche necessarie ai fini del godimento dei benefici. In qualsiasi momento dovrà fornire al condomino che ne faccia richiesta, tutta la documentazione e l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti ai fini della detrazione fiscale (oggi del 50 per cento). Le deliberazioni che concernono manutenzioni straordinarie di notevole entità e le innovazioni "virtuose" (articolo 1120, comma 2, del Codice civile) devono essere approvate con almeno 500 millesimi. La legge speciale che prevede un quorum inferiore è la 10/1991 in riferimento a interventi su edifici e impianti volti al contenimento dei consumi energetici, però fondati su diagnosi energetica o attestato di prestazione energetica. In questo caso la delibera richiede almeno 1/3 dei millesimi. Per le innovazioni non "virtuose" occorrono i 2/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti.
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