Chi ha casa pignorata deve pagare le spese condominiali

L’unica casa di proprietà può essere pignorata dai creditori privati come ad esempio una banca (il divieto di mettere all’asta l’immobile vale, infatti, solo per Equitalia) e qualora ciò dovesse avvenire, il proprietario è comunque tenuto a pagare gli oneri condominiali all’amministratore. Lo ha chiarito il Giudice di Pace di Palermo con una recente sentenza [1].

Dunque, il condomino con l’abitazione pignorata non può sottrarsi dal pagamento delle spese condominiali. Non solo: pur in presenza di un custode giudiziario, la giurisprudenza è ormai dell’idea che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile competano sempre al debitore pignorato; è quest’ultimo infatti – e non certo il creditore procedente – a dover mantenere l’immobile in buon stato di manutenzione onde garantire la soddisfazione del credito fatto valere con il procedimento esecutivo.

Con il pignoramento, infatti, l’immobile non viene sottratto alla disponibilità del debitore, il quale continua ad esserne l’unico effettivo proprietario con l’obbligo peraltro (ulteriore) di custodirlo e tenerlo in buone condizioni. Il passaggio di proprietà avviene solo dopo l’aggiudicazione del bene, a seguito della vendita forzata e del provvedimento di aggiudicazione del giudice dell’esecuzione. È solo da questo momento che la titolarità dell’immobile ricade in capo a un altro soggetto (il miglior offerente) e il debitore si svincola definitivamente da tutti gli obblighi e responsabilità connesse al bene.

Dunque, tutte le spese approvate dall’assemblea di condominio e ripartite tra i condomini devono essere regolarmente pagate dal “debitore esecutato”, poiché nulla è cambiato, nonostante il pignoramento, in capo alla titolarità dell’immobile. Egli resta condomino a tutti gli effetti, anche se il tribunale ha nominato un custode e un professionista delegato alla vendita.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto di comproprietà sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Queste obbligazioni seguono il diritto di proprietà e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione [2].

[1] Gdp Palermo sent. n. 226/2015 del 26.06.2015.
[2] Cass. sent. n. 6323/2003
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