Certificazione energetica ed obblighi dell’amministratore di condominio. Una conferma che arriva anche dalla Riforma.

Di Ivan Meo

Come forse tutti ricorderanno la Commissione europea ha aperto il 19 luglio scorso una procedura di infrazione nei confronti dell’Italia per incompleta e non conforme attuazione della dir. n. 2002/91/Ce sull’efficienza energetica.

Per porre rimedio a tale situazione è stato pubblicato il D.M. 22 novembre 2012 che modifica le linee guida nazionali. Lo scopo del decreto è ottenere una applicazione omogenea, coordinata e immediatamente operativa della disciplina su tutto il territorio nazionale. Tale decreto, però, contiene nuovi obblighi e responsabilità nei confronti dell’amministratore.

Tra le maglie del decreto. Il par. 7.5 dell’allegato A del D.M. 26 giugno 2009 stabiliva che «è fatto obbligo agli amministratori degli stabili di fornire ai condomini le informazioni e i dati necessari». Il D.M. 22 novembre 2012 ha sostituito la precedente frase con il seguente periodo «è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici».

Quindi le nuove Linee guida nazionali:

Implementano ed aggiornano gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio per quanto riguarda l’efficienza energetica del proprio condominio.

Si affida il compito e l’onere di fornire ai condomini o ai certificatori energetici, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto d’impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici”.

Le informazioni che l’amministratore o il responsabile devono comunicare sono le istruzioni d’uso e manutenzione, la dichiarazione di conformità dell’impianto termico, la documentazione Ispesl in caso di impianti ad acqua calda di potenza superiore ai 35 kW, il libretto di impianto o di centrale.

Cosa prevede la Riforma?

Il nuovo art. 1130 n. 8, che entrerà vigore dal 18 giugno 2013, conferma quanto previsto dalle Linee guida in quanto è previsto che l’amministratore deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

Tale obbligo scaturisce dal rapporto che lega l’amministratore ai condomini con i propri condomini. In base al un mandato si potrà ottenere dal proprio all’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti inerenti la certificazione.

Ovviamente spetterà ai singoli condomini interessati a richiedere, in qualunque momento, tale documentazione purché siano sempre rispettati principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini richiedenti.

Alcuni dubbi interpretativi. Il n. 8 dell’art. 1130 cod. civ. contiene, per alcuni versi, un richiamo all’art. 1129, ottavo comma, c.c. in tema di obbligo di consegna dell’amministratore della documentazione in suo possesso al momento della cessazione dell’incarico.

Non è ben chiaro cosa il legislatore abbia voluto intendere con la frase “ documentazione riferibile al rapporto con i condomini”.

Non si capisce, infatti, se se la norma si riferisce al rapporto tra il condominio e i singoli condomini oppure tra l’amministratore e i condomini? Forse si riferisce a entrambi gli aspetti, visto l’utilizzo di una espressione usata volutamente generica.

Poco chiara anche appare la seguente frase: " documentazione riferibile allo stato tecnico-amministrativo dell’ edificio e del condominio ".

Il Legislatore sembra avere fatto riferimento a due fattispecie diverse:
allo " stato tecnico-amministrativo ": libretto di fabbricato e tutta la relativa documentazione relativa alla impiantistica condominiale;
allo " stato amministrativo " del condominio inteso il complesso di parti comuni comprendente lo stabile condominiale.

Nessun compenso straordinario.

Nell’ambito del mandato conferito dalla assemblea, vi sono due tipologie di attribuzioni che si articolano in prestazione ordinarie e prestazioni straordinarie. Nella prima categoria vi rientrano tutte le attività ricomprese nel mandato conferito e rientranti nella normale amministrazione del condominio. Specificatamente vi rientrano anche la conservazione di tutti i documenti previsti dalla normativa vigente.

Per tali ragioni la conservazione e l’esibizione su richiesta di tutte le informazioni, dati edilizi ed impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici rientrano in questa fattispecie, e per tali motivi non potrà essere richiesto, dall’amministratore, un compenso straordinario per tale attività, in quanto rientranti nella normale amministrazione dello stabile.