Casa, occhio alle spese condominiali arretrate

Maria Adelaide Amati Marchionni notaio scrive…

Il condominio è un ambiente ricco di insidie ed è per questo che in occasione di un acquisto immobiliare andrebbe prestata particolare attenzione alla situazione delle spese condominiali maturati per la gestione delle parti comuni; sarebbe, infatti, importante conoscere lo stato dei pagamenti delle spese, non solo a carico del nostro potenziale venditore, ma anche dei vicini di casa. Questa materia è molto attuale come dimostra l’alto numero di liti che affollano i tribunali italiani connesse a temi condominiali. Proprio per questa ragione il legislatore è intervenuto di recente (nel 2012) per tentare di aggiornare le relative norme di legge, introducendo delle novità sulla complessa questione della responsabilità solidale tra alienante ed acquirente.

Chi compra un’unità immobiliare in un condominio è infatti obbligato per legge a pagare le spese non versate dal proprio venditore relative all’anno in corso e a quello precedente la data d’acquisto; ciò significa che l’amministratore può richiedere le somme mancanti al nuovo acquirente, anche se lo stesso si trovi completamente all’oscuro degli insoluti esistenti. Tale responsabilità è però circoscritta al periodo di tempo sopra precisato, espresso utilizzando il termine "anno", il quale va interpretato come anno di gestione o di esercizio condominiale e non come anno solare (che va dal 1° gennaio al 31 dicembre).

Con riferimento all’oggetto della responsabilità solidale, invece, il legislatore fa riferimento ai soli "contributi" condominiali, senza nulla precisare in tema di spese connesse o conseguenti, come ad esempio quelle legali relative al giudizio per recuperare tali somme. Probabilmente queste spese possono essere considerate come accessorie a quelle condominiali e per questa ragione ricevere lo stesso trattamento. Va tuttavia precisato che il soggetto realmente obbligato a pagare tali debiti per gli anni passati (sia le spese condominiali che quelle accessorie e legali) resta comunque l’alienante; il nuovo acquirente, pur non potendosi rifiutare di versare le somme all’amministratore, può però sempre tentare di recuperare le stesse in un secondo momento richiedendole al proprio venditore, anche se non sempre questi tentativi vanno a buon fine.

Proprio per limitare il contenzioso in materia, è stato da poco introdotto l’obbligo a carico dell’amministratore di condominio di fornire, su richiesta di un condomino, una propria attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Ciò permette di conoscere se ci sono dei contributi arretrati o dei giudizi per morosità condominiale ancora pendenti. E’ chiaro che in caso di vendita di un appartamento, sarà quanto mai opportuno pretendere tale dichiarazione, sia per evitare brutte sorprese future, sia per negoziare eventuali riduzioni del prezzo di cessione dell’immobile tenuto conto del rischio di esporsi alla responsabilità solidale sopra descritta.
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