Non perde il diritto alle agevolazioni fiscali “prima casa” l’acquirente che non è potuto andare a vivere nell’immobile entro il termine di legge (18 mesi dal rogito) a causa dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati dal condominio in epoca posteriore all’acquisto; né l’Agenzia delle Entrate può pretendere che il contribuente si attivi per il reperimento di altro immobile.
È quanto emerge dalla sentenza 27 aprile 2016, n. 8351, con cui la Sezione Tributaria della Cassazione ha riabilitato, in materia di agevolazioni “prima casa”, l’esimente della forza maggiore.
Discostandosi dall’orientamento ormai pacifico in materia, la sentenza n. 2616/16 – sempre della Sezione Tributaria della Corte – aveva affermato il principio in base al quale: “Qualora sia riconosciuta all’acquirente l’agevolazione prima casa, a condizione che egli stabilisca la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato nei diciotto mesi successivi all’acquisto, il trasferimento è onere che conforma un potere dell’acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della qualenessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente”.
Ebbene, la sentenza n. 8351/16 prende espressamente le distanze dal suddetto principio di diritto e ribadisce che, in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, “il trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile costituisce un vero e proprio obbligo di facere del contribuente a fronte dell’ottenimento del beneficio fiscale da parte dell’ordinamento. Sicché, come avviene appunto nell’ambito obbligatorio, anche nella materia in esame deve, fatta ovviamente salva la valutazione della fattispecie concreta,attribuirsi generale rilevanza alle cause esimenti della responsabilità per l’inadempimento; quali sono la forza maggiore (omissis) o il fortuito”.
Conseguentemente, è stata confermata la sentenza della CTR delle Marche che ha annullato il recupero a tassazione motivato con il non tempestivo trasferimento, da parte del contribuente, della propria residenza anagrafica nel Comune dove si trovava l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; e ciò in ragione dei lavori di manutenzione straordinaria consistiti nella demolizione della scala d’accesso all’appartamento (posto all’ultimo piano dello stabile) e nel totale rifacimento della copertura del tetto, e deliberati dall’assemblea condominiale in epoca successiva alla conclusione della compravendita.
Secondo la Suprema Corte, la CTR di Ancona ha esplicitato in maniera sufficientemente logica, approfondita e aderente alla realtà di fatto le ragioni per cui i lavori straordinari in oggetto costituivano, in concreto, l’ipotesi della forza maggiore (evento futuro ed incerto), in quanto successivi, anche come delibera, all’acquisto “e di natura tale da materialmente impedire non solo l’abitabilità, ma l’accesso stesso all’appartamento acquistato”; per giunta rimasto privo di copertura essendo ubicato all’ultimo piano.
Infine la Suprema Corte, per ribattere alla difesa erariale, ha precisato che, ammessa la rilevanza di un evento di forza maggiore obiettivamente impeditivo del programma di trasferimento della residenza nel termine prefissato, “tale evento può essere ragionevolmente individuato anche nell’impossibilità di utilizzare proprio l’immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel comune dove il contribuente intendeva trasferirsi; cosicché la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisca il trasferimento del contribuente nell’immobile acquistato nel comune dove egli intendeva trasferirsi esclude la decadenza dall’agevolazione, senza che al riguardo possano esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile nel medesimo comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l’immobile acquistato col beneficio fiscale” (Cass. n. 864 e 2777 del 2016).
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