In caso di uso di parti comuni, il condomino interessato deve comunicarlo e l’assemblea può intervenire con prescrizioni o cautele
In relazione al riconoscimento del diritto del condomino di fare uso anche delle parti comuni per installarvi impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (o di qualsiasi altro flusso informativo, anche via satellite o via cavo), compresi i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, o impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità, a fronte di limitati vincoli (rispetto del decoro architettonico e minimizzazione del pregiudizio alle parti comuni) – in applicazione del consolidato principio generale che ammette, di massima, l’uso delle parti comuni per il miglior godimento delle porzioni private – il nuovo art. 1122-bis c.c., così come disposto dalla riforma in materia, stabilisce una procedura che può investire anche l’assemblea e che appare meritevole di alcune riflessioni.
Infatti, qualora, ai fini di cui sopra, si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, è stabilito che il condomino interessato ne dia comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea – che evidentemente dovrà essere investita della questione a cura dell’amministratore – da un lato può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico; dall’altro, in relazione agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, (deve) provvede(re), a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
La maggioranza richiesta affinché l’assemblea possa impartire eventuali prescrizioni è quella particolarmente qualificata prevista dal comma 5dell’art. 1136 c.c.: occorrerà pertanto un’approvazione supportata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. Evidente sintomo del rilevante favore attribuito dal legislatore a questi tipi di interventi, anche quando rivenienti da impulsi di singoli condomini, in quanto volti a tutelare diritto e libertà di informazione e a promuovere lo sviluppo dell’utilizzo di energie rinnovabili. Con la medesima maggioranza l’assemblea può altresì subordinare l’esecuzione delle opere – sempre per quanto attiene alla loro possibile incidenza sulle parti comuni – alla prestazione di idonea garanzia da parte dell’interessato per gli eventuali danni.
Maggioranza particolarmente qualificata per eventuali prescrizioni
In mancanza dei quorum suddetti, il condomino interessato potrà procedere secondo le linee di intervento già comunicate all’amministratore. Tuttavia, in punto di fatto, la necessità di dover affrontare il vaglio dell’assemblea può comportare obiettivi rallentamenti nell’esecuzione degli impianti, anche a prescindere dalle possibili prescrizioni e cautele che potrebbero essere deliberate dall’assemblea, in quanto le adunanze dell’organo assembleare sono per loro natura assai sporadiche.
A questo riguardo, abbiamo già ricordato in altro commento (si veda “Riforma del condominio, modifica delle parti comuni anche senza unanimità” del 22 novembre) come, nel quadro normativo vigente, di recente, la Cassazione (sentenza n. 14107/2012) si sia spinta addirittura ad affermare il principio di diritto che “Il proprietario del piano sottostante al tetto comune può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”.
L’ultimo comma del nuovo articolo, da un lato, stabilisce che l’accesso alle unità individuali deve essere consentito, ove necessario per la progettazione e l’esecuzione delle opere; dall’altro, che “non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”, con ciò introducendo una singolare asimmetria, con disparità di trattamento suscettibile di censura, in funzione delle tipologie di destinazione delle unità alle quali gli impianti sono funzionali.
http://www.eutekne.info/Sezioni/Art_402202.aspx