Bonus ristrutturazioni – detrazioni spettanti

Per usufruire del bonus ristrutturazioni su parti comuni di edifici condominiali, la norma fiscale prevede le detrazioni che seguono:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.

Nozione di parti comuni

Le parti comuni sono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Le parti comuni che possono essere soggette a detrazioni sono quelle indicate dall’ articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune,
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Bonus ristrutturazioni – soggetti beneficiari delle detrazioni

Per ciò che riguarda gli interventi inerenti le parti comuni degli edifici residenziali, le detrazioni spettano a ogni singolo condomino, sulla base della quota millesimale di proprietà adottata in sede di ripartizione della spesa.

Il beneficio fiscale spetta per l’anno in cui è pagato il servizio da parte dell’amministrazione del condominio.

La detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota ripartita a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risulti sia l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento, sia la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese relative siano state sostenute anche da altri, questi ultimi, in caso possiedano i requisiti per avere diritto alla detrazione, possono fruirne, a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alle spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione conseguente.

Quanto sopra è valido anche quando la spesa sia sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile.

I soggetti beneficiari possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali sulla base del documento rilasciato dall’amministratore, annotando gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

Bonus ristrutturazioni – condomini minimi

Il condominio minimo è un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini.

I condomini minimi non sono obbligati a nominare un amministratore; pertanto possono non avere un codice fiscale; ma ciò nonostante possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

Infatti, con la circolare n. 3/E, del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

• il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta),
• in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un CAF o a un intermediario abilitato, esso sarà tenuto ad esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, anche un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati che comprenda i dati catastali degli immobili del condominio.

Bonus ristrutturazioni – Condomini con unità a destinazione non di abitazione

Gli interventi di ristrutturazione su parti comuni di condomìni nei quali siano presenti anche unità con destinazione diversa da quella abitativa (ad esempio, condominio nel quale, a piano terra, sono presenti dei negozi) sono detraibili, a condizione che la superficie delle unità destinate ad abitazione sia superiore al 50% (Circolare n. 57/1998).

In questo caso, anche il proprietario o il detentore delle unità a destinazione non abitativa che partecipa alla spesa può beneficiare della detrazione fiscale conseguente.

Se invece in un condominio la superficie dedicata alle abitazioni è inferiore (o uguale) al 50%, la detrazione per gli interventi sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione (Circolare n. 57/1998 dell’amministrazione finanziaria).

Bonus ristrutturazioni – documentazione

In caso di lavori di ristrutturazione edilizia è necessario presentare presso il Comune competente la documentazione tecnica abilitativa richiesta.

Il Provvedimento del 2 novembre 2011 dispone che in caso la normativa edilizia locale non preveda alcun titolo abilitativo necessario per realizzare un intervento ammesso alla detrazione, il contribuente è tenuto a redigere un’autocertificazione (ai sensi dell’articolo 47, D.P.R. n. 445/2000) in cui attesti:

• la data di inizio lavori;
• gli interventi edilizi realizzati compresi tra quelli soggetti a beneficio fiscale.

Comunicazione all’ASL

L’articolo 99, D.lgs. 9 aprile 2008, n. 81, dispone che, se sussistono le condizioni che seguono:

• Cantieri in cui operano più imprese, anche non contemporaneamente;
• Cantieri che inizialmente non risultavano soggetti a notifica ma che, in corso d’opera, per effetto di modifiche intervenute, rientrino nel caso sopraesposto;
• Cantieri in cui operi una sola impresa, per interventi con durata complessiva superiore a 200 giorni/uomo,

In questi casi il committente o il responsabile dei lavori, prima dell’inizio dei lavori, deve trasmettere all’Azienda Sanitaria Locale e alla Direzione Provinciale del Lavoro territorialmente competenti la notifica preliminare, elaborata in conformità all’Allegato XII, del D.lgs. n. 81/2008.