Bonus casa, la parola alle assemblee

Un anno di tempo per gli interventi di risparmio energetico in condominio, sei mesi per le ristrutturazioni. Il tutto accompagnato da nuove maggioranze – spesso più complicate – per deliberare i lavori.

È l’effetto dell’incrocio tra le detrazioni fiscali del 50 e del 65% e la riforma del condominio, che scatterà martedì 18 giugno.

Obiettivo 65%

Il bonus extra-large del 65% per il risparmio energetico è in vigore da giovedì scorso, 6 giugno.

Se si considera che la scelta di mettere mano all’edificio (e al portafoglio) arriva dopo giorni di riflessioni, calcoli e preventivi, si capisce che di fatto tutti i lavori agevolati ricadranno sotto i nuovi articoli del Codice civile.

Il decreto legge 63/2013 ha agito su due livelli. Da un lato, ha alzato dal 55 al 65% la percentuale di detrazione per le spese sull’efficienza, con la scadenza al 31 dicembre per i lavori nelle singole abitazioni e al 30 giugno 2014 per quelli eseguiti sulle parti comuni condominiali (facciate, caldaie, tetti e così via).

Dall’altro, ha prolungato fino alla fine di quest’anno il 50% per le ristrutturazioni, tenendo ferma la data del 31 dicembre sia per gli alloggi, sia per i palazzi.

La differenza, qui, è che in condominio sono agevolate anche le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni, come la tinteggiatura.

Per il bonus del 50% i lavori agevolati sono rimasti gli stessi, così come il tetto massimo di spesa, a 96mila euro, che – in condominio – vale per ogni singola unità immobiliare, e non per il costo totale.

L’innalzamento al 65% del bonus "verde", invece, si è accompagnato a un ritocco del catalogo degli interventi agevolati. Esclusa la sostituzione degli impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che il cambio di scaldacqua tradizionali con modelli a pompa di calore; resta in campo, invece, la sostituzione degli impianti termici con caldaie a condensazione, il cambio delle finestre, la coibentazione di tetti e pareti, l’installazione di pannelli solari termici.

Le scadenze e il 36%

I proprietari dovranno fare i conti con attenzione, valutando tipo di interventi, spese e tempistica.

Anche perché molti lavori possono "scegliere" tra un bonus e l’altro, a seconda delle prestazioni energetiche delle componenti installate (si veda la grafica a lato).

E poi c’è il fattore tempo.

Una volta scaduti i bonus maggiorati, resterà solo il vecchio 36%, che è ormai "a regime", ma ha un tetto di 48mila euro.

Per avere un’idea, un palazzo che spende 100mila euro per cambiare la caldaia, può raddoppiare i tempi di recupero della spesa non rimborsata dai bonus se passa dal 65 al 36%, fermo restando che tutte le detrazioni si recuperano in dieci anni.

Decisiva per rientrare nei bonus sarà la data del pagamento, intendendo come tale quello fatto dall’amministratore con bonifico "parlante" e non quelli dei singoli condòmini.

Il peso dei quorum

In condominio, la preferenza tra i due bonus è dettata da diversi fattori.

Il 65% dura sei mesi in più, ma deve fare i conti con le maggioranze per decidere, che si abbassano solo in presenza di una diagnosi o di una certificazione energetica.

Mentre la contabilizzazione del calore è condannata a superare sempre lo scoglio dei 500 millesimi (si veda l’articolo in basso).

Così, potrebbe essere più semplice votare lavori "ordinari" agevolati al 50%, per i quali basta un terzo del valore dell’edificio (di norma, 334 millesimi).

Attenzione, però: non sempre classificazione edilizia e civilistica dei lavori coincidono: una tinteggiatura che comporta spese molto pesanti, ad esempio, richiede comunque il quorum delle riparazioni straordinarie.
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