Il condomino che intende avviare un’attività di bed and breakfast non deve richiedere alcuna autorizzazione all’as­semblea condominiale, né de­positare autorizzazioni di que­sto genere al Comune al mo­mento dell’avvio.

Il proprietario dell’apparta­mento deve però verificare che il proprio regolamento condominiale non contenga comunque divieti di svolgere un’attività di bed and bre­akfast (o un’attività a esso ri­conducibile, come pensione a affittacamere). Sulla prima questione si è espressa la Corte costituziona­le con sentenza numero 369 del 14 novembre 2008, dichia­rando l’incostituzionalità di una norma della Regione Lom­bardia che subordinava l’apertura di un bed and breakfast al­l’autorizzazione dell’assem­blea condominiale.

La Corte costituzionale ha evidenziato come i rapporti tra condomini siano regolati dal Codice civile, norma di rango statale. Una legge regio­nale non può quindi interveni­re assegnando all’assemblea dei condomini poteri ulteriori a quelli stabiliti dal Codice ci­vile. Con l’occasione, la Corte ha anche ricordato che non si possono «porre limitazioni al­la sfera di proprietà dei singoli condomini, a meno che le pre­dette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o me­diante approvazione del rego­lamento di condominio.

È quindi necessario che le even­tuali limitazioni (ad esempio il non adibire il proprio appar­tamento a bed and breakfast) siano contenute nei regola­menti di condominio di natu­ra contrattuale, cioè in quelli predisposti dai costruttori dell’immobile prima della ven­dita dei singoli appartamenti (ed espressamente richiamati negli atti di vendita), oppure in quelli approvati e sottoscrit­ti da tutti i condomini.

Sulla seconda questione si segnalano alcune sentenze (Tribunale Torino, 13 ottobre 2009 e Cassazione, 23 ottobre 2010, numero 26087) che hanno pari­ficato l’attività del b&b a quel­la di affittacamere e pensione e quindi hanno ritenuto appli­cabile il divieto contenuto nei regolamenti condominiali di natura contrattuale, anche se l’attività di bed and breakfast non era espressamente citata.
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