Balconi in condominio e danni da infiltrazione d’acqua: la Cassazione Civile, tramite la sentenza Sezioni Unite, n. 9449 del 10 maggio 2016, ha chiarito in maniera rilevante la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese in un caso di infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.

Qualora l’uso del lastrico solare (oppure della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo (ai sensi dell’art. 2051 c.c.) che il condominio.

Balconi aggettanti in Condominio: ripartizione spese in caso di infiltrazione

A parere dei Supremi giudici risulta infatti innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza.

Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile.

Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio.

E parte comune dell’edificio va essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza.

Una parte sulla quale, spiegano i giudici, la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore.

Disciplina del condominio e responsabilità

Con riferimento alla responsabilità per danni del condominio, stante la funzione assolta dal lastrico o terrazzo a livello condominiale, quale copertura dell’intero edificio o di una sua parte, risponde dei danni l’amministratore, laddove ometta di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio (a norma dell’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c.) e l’assemblea dei condomini, nell’ipotesi in cui non assuma le necessarie determinazioni per le opere di manutenzione straordinari (art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.).

Quale in concreto il significato della sentenza?

In assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese “costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati”.

La Cassazione, nel caso di specie analizzato, ha statuito nel seguente modo la ripartizione delle spese, rendendo di fatto possibile l’applicazione dell’art. 1126 del Codice civile: due terzi delle spese a carico del condominio, ed il restante terzo a carico del proprietario.

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Balconi incassati in Condominio: ripartizione spese in caso di infiltrazione

Per comprendere chi dovrà pagare e chi ha la responsabilità delle infiltrazioni dal balcone, è indispensabile chiarire la differenza tra balcone aggettante e incassato.

I balconi possono essere suddivisi, sulla base delle loro caratteristiche strutturali, in due categorie:

balconi aggettanti

Trattasi dei balconi che sporgono al di fuori della facciata dell’edificio, protendendosi nel vuoto.

Tali balconi non fanno parte della struttura portante dell’immobile, essendo staccati sia dai balconi sottostanti che sovrastanti.

I balconi aggettanti, in qualità di prolungamento dell’immobile, appartengono esclusivamente al proprietario dell’appartamento.

Egli dovrà occuparsi della loro manutenzione, a esclusione delle parti che concorrono a decorare architettonicamente l’edificio (fregi, cornici e frontalini).

balconi incassati

Questi balconi, situati all’interno del perimetro dell’edificio, formano una rientranza rispetto alla facciata poiché inseriti nella struttura portante dello stabile.

Non si protendono nel vuoto. I balconi incassati hanno un ruolo strutturale, in quanto sostengono l’intero fabbricato.

quindi, in caso di balconi incassati, ossia non sporgenti all’esterno ma posizionato dentro la facciata di un edificio….

In questo caso, si applica la normativa legata ai solai, appartenenti al 50% ai proprietari di entrambi i piani interessati dall’infiltrazione.

Quindi la responsabilità è per metà di chi abita al piano di sopra e per metà di chi abita in quello sottostante.

Di conseguenza, le spese per la manutenzione devono essere divise per due.