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L’assemblea è l’organo di autogoverno dei condomini e serve a disciplinare la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. Rappresenta la suprema volontà dei condomini, caratterizzata dall’essere comune e collegiale e quindi distinta e autonoma da quella dei singoli partecipanti.
L’assemblea funziona con il sistema della doppia maggioranza per la validità sia della costituzione sia delle singole deliberazioni: occorre quindi sempre raggiungere contemporaneamente il numero richiesto per i millesimi e le "teste", cioè i singoli condomini partecipanti al condominio, oppure, per alcune delibere, dei presenti in assemblea personalmente o per delega. Le decisioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti anche per coloro che hanno dissentito e per gli assenti.

I cinque passi chiave verso l’assemblea

I limiti alle deleghe

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Non vi è differenza tra l’assemblea ordinaria e quella straordinaria, se non per il fatto che la prima deve essere convocata obbligatoriamente ogni anno, su iniziativa dell’amministratore, per l’approvazione del rendiconto di gestione e delle spese preventive, nonché per la nomina dell’amministratore. La seconda invece può essere convocata in ogni momento, a seconda delle necessità e delle esigenze del condominio. Ai fini della validità delle deliberazioni, non esistono sostanziali differenze tra le competenze di questi due tipi di assemblee, tanto meno nelle maggioranze per la legale costituzione e per le deliberazioni da assumere.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’assemblea e devono pertanto essere convocati, pena l’annullabilità delle delibere (art 1136, cod civ). L’onere della convocazione spetta all’amministratore, che deve premurarsi, con indagini suggerite dall’ordinaria diligenza, di avvisare anche i condomini che abitualmente non vivono presso lo stabile condominiale. Deve essere convocato il vero proprietario e non il condomino cosiddetto "apparente", colui cioè che si sia comportato come tale senza esserlo.

In mancanza dell’amministratore, ciascun condomino può convocare l’assemblea. In ogni caso, almeno due condomini rappresentanti di un sesto del valore dell’edificio possono richiedere all’amministratore di convocarla per discutere e deliberare su specifici argomenti da loro indicati (art 66 disp. att. cod. civ.). Se entro 10 giorni dalla richiesta l’amministratore non invia l’avviso di convocazione, i condomini possono procedere direttamente a convocarla.

Non sono previste particolari modalità per l’invio della comunicazione, che può avvenire con ogni mezzo idoneo al raggiungimento dello scopo, restando comunque a carico di chi convoca la riunione l’onere di dimostrare la conoscenza da parte del condomino della riunione e quindi che sia stato messo in condizioni di parteciparvi (Cass. n. 5254/11). È preferibile l’invio a mezzo raccomandata ordinaria o la consegna a mano: l’importante è avere una prova di avvenuta convocazione di tutti.

L’avviso di convocazione deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea, sia in prima convocazione sia in seconda, da tenersi quest’ultima in un giorno differente da quello della prima e non oltre 10 giorni. È necessario che l’assemblea si tenga in un posto facilmente raggiungibile dai condomini e in grado di contenerli comodamente. L’avviso è comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione (art 66 disp att cod civ), ma il regolamento di condominio può comunque prevedere un termine maggiore. Deve contenere l’ordine del giorno, cioè l’elencazione specifica, sia pure in modo non analitico e minuzioso, degli argomenti che verranno discussi, elencati nei termini essenziali in modo tale da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza (Cass. n. 21449/10).

L’assemblea non può deliberare su argomenti che non siano nell’ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza dei condomini rappresentanti il totale valore dell’edificio.

Una volta riunita, l’assemblea procede alla nomina del presidente, che a sua volta chiama un altro condomino a fungere da segretario, incaricandolo di redigere il verbale. Nel silenzio della legge, la sua nomina avviene a maggioranza numerica dei presenti. Il presidente ha il compito, ancor prima di dare avvio alla trattazione degli argomenti, di svolgere una serie di atti preliminari, tra cui quello di accertare che tutti gli aventi diritto siano stati convocati, che i presenti siano legittimati a intervenire, che sussista la maggioranza costitutiva (un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi in seconda convocazione), e poi quella deliberativa (la riforma del condominio in Parlamento prevede un terzo dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti). A lui spetta anche l’esame della regolarità delle deleghe conferite dai condomini , con particolare riferimento a eventuali limiti previsti dal regolamento.

Delle deliberazioni dell’assemblea deve essere redatto, a cura del segretario su dettatura del presidente, un verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore. La redazione deve essere effettuata nel corso della riunione o comunque prima del suo scioglimento. Dal verbale deve risultare la data della convocazione e l’ordine del giorno, l’accertamento degli inviti a tutti i partecipanti, il numero degli intervenuti di persona o per delega e rispettivi millesimi, il riassunto delle discussioni, le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze richieste e ottenute.

Il verbale deve essere firmato dal segretario e dal presidente dell’assemblea e deve obbligatoriamente essere inviato in copia a tutti i condomini, soprattutto agli assenti, in quanto per loro i termini di impugnabilità delle delibere assunte decorrono proprio dalla data di ricezione del verbale.