Art. 1117-bis – Ambito di applicabilità, Supercondomìnio
La riforma del condominio estende esplicitamente ai supercondomìni la normativa della materia condominiale.
Si può affermare che la norma riguardi sia le strutture nei moderni centri residenziali, sia le villette o costruzioni plurifamiliari delle località di villeggiatura, sia le villette a schiera, sia le unità immobiliari disposte orizzontalmente.
La nuova disposizione ricalca il prevalente orientamento giurisprudenziale, anche se non mancano interpretazioni contrarie.
La norma identifica il condominio complesso o supercondominio o condominio orizzontale, anche nel caso che la comunione parziale non derivi dallo scioglimento del condominio, ma sia originaria per l’ esistenza di edifici separati con beni e servizi comuni (viali di accesso, impianti di riscaldamento, custode generale, servizi centralizzati, etc…etc…)
La figura del supercondominio è, quindi, compatibile con la contestuale esistenza di condomini autonomi, afferenti ai singoli edifici.
I singoli edifici costituiti in altrettanti condominii vengono, quindi, a formare un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi comuni, sono contestualmente legati dalla relazione di accessorio a principale con più edifici.
Ciò non significa che il supercondominio debba riguardarsi come una sorta di struttura rigida, soprastante i singoli condominii; significa semplicemente che le parti necessarie per l’ esistenza o destinate al servizio o all’ uso di più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e vengono regolate, se il titolo non dispone altrimenti.
Con la decisione n. 9096/2000, la Cassazione ha esteso le norme del condominio ai servizi comuni a più edifici, puntualizzando che il Codice civile fa menzione dei "servizi in comune" (articolo 1117, n. 2 del Codice civile): delle "spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’ interesse comune" (articolo 1123, 1 comma del Codice Civiel); di "esercizio dei servizi comuni" (articolo 1130 n. 3 del Codice Civile).
Secondo l’ articolo 1117, il diritto ddi condominio ha come oggetto "i locali per la portineria e per l’ alloggio del portiere (…) e per altri simili servizi in comune".
Del diritto di condominio su un servizio è corretto parlare solo in senso figurato, e non certo in senso tecnico, perchè il servizio non si annovera tra i beni (le cose e gli impianti) capaci di proprietà comune.
Per la verità, il servizio in comune in quanto consistente nella prestazione di una attività può formare oggetto non di proprietà comune, ma di godimento in comune.
Al superconominio si applica la normativa condominiale anche se non vi è alcuna volontà del condòmini, ancor più dopo la riforma del condominio.
La vigenza di questa normativa è automatica.
Un solo precedente e isolato contrario è dato dalla sentenza (Cassazione n. 8066/2005) che ha affermato che per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se autonomi, è rimesso all’ autonomia privata se dare luogo alla formulazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio cui si affianca, in tale caso, un supercondominio.
Figura, questa ultima, già di creazione giurisprudenziale (ed oggi definizione di legge).
La diffida e il ricorso all’ autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’ amministratore, o, in mancanza, a tutti i condòmini.
La nuova norma implicitamente ribadisce che rimane necessaria la convocazione di tutti i singoli condòmini.
11 dicembre 2012 di Maurizio de Tilla / Il Sole 24 Ore