Appartamento e box sottostante, il proprietario dei box su cui si trova l’ appartamento si rifiuta di isolare il soffitto dei box. Posso esigere l’esecuzione del lavoro? Sono obbligato a contribuire alle spese di isolamento termico?

La responsabilità può essere del costruttore

Bisogna accertare (tramite perizia) che il deficit di riscaldamento riscontrato nell’appartamento è dovuto a vizi costruttivi dell’edificio (addebitabili a difetti di costruzione e progettazione).

Bisogna controllare che non sia decorso il termine massimo che la legge stabilisce per poter chiamare l’originario costruttore–venditore a risponderne per ottenere da lui l’eliminazione del difetto (le azioni fondate sugli articoli 1667 o 1669 del codice civile non possono più essere proposte essendo decorsi ben più rispettivamente di due e dieci anni dalla consegna e dal compimento dell’opera).

Controllare se il solaio divisorio sia di proprietà del condominio

Se non risulta il contrario dal regolamento condominiale o dagli atti d’acquisto, il solaio divisorio fra il suo appartamento ed il box sottostante (di proprietà esclusiva di altro condomino), come è per tutti i solai divisori esistenti tra due piani in edifici condominiali, è da considerarsi in proprietà comune tra i due rispettivi proprietari (ed in quote che si presumono eguali, salva prova contraria).

Ciò esclude, in capo al condominio, qualsiasi responsabilità o obbligo, relativo alla manutenzione ed alla custodia, relativamente a questo solaio. Ogni responsabilità e obbligo relativamente al solaio spetta, quindi, solo e soltanto ai suoi due comproprietari (il lettore e il proprietario del box sottostante).

Se il solaio è di proprietà comune tra i proprietari dell’ appartamento e box sottostante

Del mancato isolamento del solario rispondono pertanto i comproprietari, quali custodi del bene (cioè del solaio).

Da ciò deriva che, per poter intervenire e rimuovere il difetto, è necessario un accordo tra i comproprietari per far eseguire le opere necessarie all’eliminazione dell’inconveniente.

Lo stesso accadrebbe se, la causa del difetto di isolamento termico fosse addebitabile semplicemente ad una dispersione termica non dovuta a vizi.

Anche in questo caso occorre un accordo tra i comproprietari del solaio per decidere quali interventi eseguire e con quali costi.

Mancanza di accordo tra i comproprietari

In mancanza di accordo, si tenga conto di questo:

Se l’intervento necessario fosse quello di riparare o integrare l’isolamento termico già esistente, si tratterebbe di intervenire con lavori classificabili come manutenzione ordinaria e il proprietario dell’ appartamento, ove il proprietario del box (ritualmente convocato) non fosse d’accordo nell’eseguirli, potrebbe ricorrere all’autorità giudiziaria affinché sia questa ad adottare i provvedimenti necessari (potendo, tra l’altro, nominare anche un amministratore ad hoc) [1].

Se, invece, si trattasse di realizzare un isolamento termico oggi del tutto mancante, l’intervento da eseguirsi sarebbe da classificarsi come innovazione o manutenzione straordinaria e, in tal caso, l’eventuale diniego del proprietario del box ad eseguire tali lavori non potrebbe in alcun modo essere superato nemmeno ricorrendo all’autorità giudiziaria [2].

[1] Art. 1105, ult. co., cod. civ.

[2] In base all’art. 1108 cod. civ. e a Cass. sent. n. 1604 del 24.04.1975.