Appalto, difformità vizi, gravi difetti e ruolo dell’amministratore
L’amministratore di condominio può agire in giudizio contro il costruttore dell’edificio solamente nel caso di gravi difetti delle parti comuni dell’edificio.

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore, nell’ipotesi di palazzo di nuova costruzione, può agire in giudizio contro il costruttore solamente per l’azione di garanzia per gravi difetti ex art. 1669 c.c. e non anche per quella prevista e disciplinata dall’art. 1667 c.c.

Questa, in breve sintesi, la decisione resa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 19848 depositata in cancelleria il 7 ottobre 2013.

Una pronuncia che merita menzione in quanto ribadisce un concetto molto importante soprattutto in quei casi in cui i condomini sperano, invano, di poter fare leva sulla figura dell’amministratore.

Fondamentale, ai fini di una corretta comprensione della portata della pronuncia, è l’inquadramento della nozione di gravi difetti e di azione di garanzia.

Gravi difetti, vizi e difformità

Ai sensi dell’art. 1669 c.c.:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Che cosa s’intende per gravi difetti?

Secondo un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell’acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell’ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell’immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l’aspetto abitativo, come quando la Appalto e condominiorealizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857).

La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351)(Trib. Legnano 17 luglio 2012).

L’art. 1667 c.c. disciplina l’azione di garanzia per vizi e difformità dell’opera; secondo la dottrina per difformità deve intendersi una discordanza dell’opera dalle prescrizioni contrattuali, mentre i vizi sono la mancanza di modalità e qualità che, anche se non espressamente pattuiti, devono comunque considerarsi inerenti all’opera secondo le regole dell’arte e la normalità delle cose (così Caringella – De Marzo, Manuale di diritto civile – il contratto – Giuffrè, 2007).

Differenze e ruolo dell’amministratore

Se una parte comune è difforme da quanto previsto l’azione di garanzia spetta ai condomini, ai sensi dell’art. 1667 c.c., e l’amministratore non ha alcun potere.

Se, invece, si tratta d’un grave difetto, l’amministratore è legittimato ad agire ai sensi dell’art. 1669 c.c.

Perché questa differenza?

Lasciamo alla sentenza n. 19848/13 del Tribunale di Roma la risposta.

E’ principio consolidato quello secondo cui l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio limitatamente alla tutela reale delle parti comuni dello stabile e, conseguentemente, può esperire l’azione prevista dall’art 1669 cod. civ. per il caso di rovina o grave difetto dell’edificio, poiché l’azione prescinde dal rapporto contrattuale e presuppone una responsabilità di ordine pubblico (Cass. 6326/86 e Cass.8053/90).

E’, infine, altrettanto consolidato il principio che l’amministratore del Condominio non è legittimato a proporre l’azione di garanzia per vizi della cosa venduta o dell’opera appaltata le quali, ponendo in contestazione l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di compravendita o da quello di appalto, possono essere esercitate soltanto dagli acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero dal committente ed esulano, pertanto, dalle attribuzioni dell’amministratore, al quale neppure si può attribuire questa facoltà con una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei condomini a norma dell’art 1135 cod. civ.: In tema di responsabilità dell’appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, se tali difetti determinano un’alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile, la relativa azione – prevista dall’art. 1669 cod. civ. ed avente natura extracontrattuale – può essere proposta anche dall’amministratore; diversamente, se i difetti sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all’art. 1667 cod. civ., la relativa azione – di natura contrattuale – spetta soltanto al committente (Cass. 3040/09) (Trib. Roma 7 ottobre 2013 n. 19848).

Detta diversamente: la gravità del vizio incide sull’azione esercitabile e quindi sulla legittimazione a proporla.
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