Amministratori di condominio: come cambia la professione

A fi­ne anno sono stati adottati ben tre distinti provve­dimenti normativi che hanno parzialmente cambiato la funzione dell’amministratore di condomonio: la riforma del condominio (legge 220/2012), la legge 4/2013 sulle professioni non organizzate e la riforma della professione foren­se (legge 247/2012).

Le prime due hanno un forte punto di contatto, dove la figura dell’amministratore condomi­niale, come ridisegnata dall’arti­colo 71 bis, trova la propria disci­plina, per quanto riguarda la sua attività nella normativa sulle professioni non organizzate.

Dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma con­dominiale), infatti, «Chiunque svolga una delle professioni di cui al comma 2 contraddistin­gue la propria attività, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, con l’espresso riferimento, quanto alla disciplina applicabile agli estremi della presente legge». Quindi, tutti i professionisti non ordinistici (tra cui gli amministratori con­dominiali), dovranno indicare nei propri atti di comunicazio­ne di operare sulla base dell’in­dicata normativa. La mancata indicazione viene considerata «quale pratica com­merciale scorretta tra professionisti e consumatori» di cui al co­dice del consumo. Ne conseguo­no le relative sanzioni nel caso di mancato adempimento: divieto di continuazione dell’attività, sospensione provvisoria e san­zioni amministrative.

L’attività dovrà essere eserci­tata con competenza, buona fe­de nel rispetto dell’affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell’amplia­mento e specializzazione dell’offerta dei servizi e della re­sponsabilità del professionista. Si tratta, pertanto, dei crite­ri di riferimento che l’utenza potrà valutare al fine di consi­derare se il servizio avuto, possa essere considerato o meno soddisfacente.

Avvocati Amministratori di Condomini – Con recentissimo provvedi­mento il Consiglio Nazionale Forense ha inoltre considerato la com­patibilità tra l’attività di avvo­cato e quella di amministrato­re condominiale. Le argomentazioni svolte a so­stegno della accertata compatibilità travalicano i limiti della professione forense tanto da po­ter essere considerati quali prin­cipi valevoli per tutte le altre pro­fessioni ordinistiche.

Altro problema sarà relati­vo all’inquadramento reddi­tuale ai fini fiscali (si pensi agli studi di settore, codice di attivi­tà) e previdenziali ancorché, nel citato parere, il Cnf abbia espresso l’opinione che il red­dito da attività di amministra­tore condominiale, per l’avvo­cato, assume natura professio­nale ed è, quindi, «soggetto an­che a contribuzione a favore della Cassa Nazionale di Previ­denza ed Assistenza Forense». Tale opinione trova confer­ma anche in recentissima giuri­sprudenza (Cassazione, senten­za 9076/13) laddove è stato riconosciuto che i compen­si dell’ingegnere che aveva svol­to attività di amministratore con­dominiale vadano considerati quale reddito professionale e di competenza quindi della rispettiva cassa previdenziale.

Altro quesito che va posto, considerando il combinato di­sposto delle leggi richiamate, è rappresentato dall’interrogati­vo se l’avvocato e, per quanto detto, il professionista ordinisti­co dovranno dimostrare di ave­re esercitato l’attività di ammini­stratore condominiale per alme­no un anno nel periodo antece­dente all’entrata in vigore della legge e, in mancanza, se debba­no avere frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere at­tività periodica di formazione come previsto dal citato articolo 71 bis per chi, dal 18/06/13 svolge­rà l’attività di amministratore.

Se, anche per tale quesito, dovesse valere il "principio di assorbimento" a favore della professione ordinistica, così come per i redditi attratti dalla Cassa Previdenziale di compe­tenza, la risposta dovrebbe es­sere negativa. Sull’argomento, comunque, bisognerà che arrivi una risposta definitiva dalle casse professionali.
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