Amministratore di fatto del condominio

Con tre recenti sentenze la Cassazione è intervenuta a chiarire alcuni importanti aspetti in tema di nomina e revoca dell’amministratore di condominio.

Ecco una rapida rassegna di tali interessanti decisioni.

Nomina orale

Un condominio può nominare il proprio amministratore anche attraverso comportamenti concludenti, e cioè senza che ci sia necessariamente bisogno di un atto scritto di investitura formale. Insomma, la nomina può essere anche orale.

A dirlo è stata una recente sentenza [1] della Cassazione.

Infatti, secondo la Corte, si può ritenere che sia amministratore di condominio colui al quale i condomini si rivolgono abitualmente per l’espletamento delle relative funzioni (ad esempio predisporre i bilanci e convocare le assemblee).

Ciò anche se non c’è stata, nei suoi confronti, una investitura formale da parte dei condomini con la delibera assembleare.

Sempre in materia di nomina dell’amministratore condominiale, la giurisprudenza ormai da tempo concorda sulla possibilità di affidare l’incarico anche a persone giuridiche e non solo a soggetti singoli nonostante si tratti di un rapporto personale e fiduciario.

Se l’amministratore è stato nominato dal giudice

Sempre con una recente sentenza la Cassazione [2] ha chiarito un importante aspetto in caso di nomina dell’amministratore ad opera del giudice, quando l’assemblea non si metta d’accordo [3].

In pratica, sostengono i giudici, il decreto emesso dal tribunale con cui viene delegato il professionista per la gestione del condominio, ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’amministratore, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell’amministratore stesso.

Quest’ultimo, infatti, benché designato dal giudice, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.

Pertanto, l’amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea.

Se la nomina è impugnata o se il mandato all’amministratore è scaduto

Che succede se la delibera dell’assemblea con cui viene nominato l’amministratore è stata impugnata?

Oppure se il mandato a suo tempo conferito a quest’ultimo è ormai scaduto?

Quali poteri ha l’amministratore finché non viene decisa la sua materiale sostituzione?

A chiarirlo è stata nuovamente la Cassazione [4].

L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti al giudice per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa.

Ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini.

Ne consegue che l’amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette interruzioni.

Di riflesso, l’assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell’amministratore che l’ha convocata.