Amministratore di condominio: nuove regole, scadenze e compensi

Dopo oltre settanta anni la prossima settimana diverrà operativa la riforma del condominio che riguarderà venticinque milioni di persone, tanti sono infatti gli italiani che vivono in uno dei mille condomini presenti sul territorio del nostro Paese.

Ma soprattutto le modifiche toccheranno direttamente i 320 mila amministratori italiani, dei quali 250 mila si occupano dell’amministrazione di un solo condominio mentre altri, in media, gestiscono una quarantina di palazzi ciascuno.

Nel regolamento in vigore dal 18 giugno vi sono, rispetto alla figura dell’amministratore, vecchie regole che non sono state cancellate e molti nuovi compiti che sono stati previsti quindi, nonostante sia stata messa da parte l’idea di creare un albo professionale, questo ruolo non potrà più essere ricoperto da chi lo svolgeva come dopo lavoro o da un condomino che se ne assumeva la responsabilità ma solo in maniera professionale; è stata quindi prevista la possibilità di delegare questo lavoro a società e non solo a singoli, ovviamente con un possibile aumento dei costi.

Nomina e durata

Proprio all’insegna della maggiore professionalità che viene richiesta all’amministratore di condominio la riforma prevede dei cambiamenti anche rispetto a quali palazzi possano essere esentati dall’avere una persona che si occupi dell’amministrazione dello stabile. La vecchia normativa compredeva tutti i palazzi che avessero soltanto quattro condomini ora la nuova regolamentazione cambia il quantitativo minimo ad otto, ovviamente però anche i palazzi dove vivono meno di otto persone possono decidere di avere un amministratore.

Per nominare la persona che si dovrà occupare dell’amministrazione il quorum minimo che serve deve rappresentare almeno i cinquecento millesimi e la maggioranza dei partecipanti all’assemblea; qualora non si riuscisse a decretare un amministratore diverrà compito del Tribunale adempiere alla nomina dello stesso, il ricorso per dare vita a questa procedura potrà essere presentato da uno degli abitanti del palazzo o dall’amministratore dimissionario.

Rispetto al tempo della durata dell’incarico dell’amministratore ci sono alcuni punti non chiarissimi, ma pare che continui ad essere di dodici mesi e che se non viene revocata, anche senza che venga discussa, si intende rinnovata per un altro anno; ma questo rinnovo in automatico può essere applicato solo al termine del primo anno, dopo questo periodo si dovrà per forza nominare un nuovo amministratore o confermare il precedente. Tutto questo dovrà avvenire, dimissioni di uno e nomina del nuovo amministratore, nella medesima assemblea, anche senza che questo venga specificato nell’ordine del giorno poiché non sono più accettate situazioni di esercizio provvisorio.

Requisiti e compensi

Sono elencati nel testo della riforma anche tutti i requisiti che deve avere l’amministratore per svolgere il proprio lavoro: comune sia a quelli interni al condominio che a quelli esterni è il possedere il pieno godimento dei diritti civili, non essere stati condannati per reati contro l’amministrazione pubblica ed in generale non avere a proprio carico alcun reato che abbia una pena prevista dai due ai cinque anni. Oltre a questi requisiti l’amministratore esterno al condominio deve essere in possesso di un diploma o aver frequentato dei corsi di formazione ed anche i conseguenti aggiornamenti necessari.

Si mostra invece molto più complessa la nuova normativa riguardante la definizione del compenso dell’amministratore poiché all’atto della nomina o del rinnovo dell’incarico questi dovrebbe essere in grado di comunicare in maniera analitica, specificando quindi le singole voci, l’importo che richiede come onorario per le diverse attività che dovrà svolgere. Questa richiesta di specifiche ha suscitato più di una perplessità riguardo alla possibilità di definire in modo così puntuale le diverse voci che andranno a formare l’onorario; se invece il compenso non viene definito come cifra onnicomprensiva l’amministratore manterrà il diritto di farsi pagare in caso di lavori straordinari di lunga durata o di particolare difficoltà; non spetta invece all’amministratore alcun pagamento per la partecipazione alle riunioni condominiali o per il passaggio della documentazione al subentrante in caso di dimissioni.
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