Amministratore di condominio e richiesta di compensi extra

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

La legge di riforma del condominio negli edifici ha inserito nell’art. 1130 c.c. (che riguarda le attribuzioni dell’amministratore) il n. 5 a mente del quale il mandatario della compagine deve eseguire l’attività fiscale.

Che cosa s’intende con attività fiscale?

La domanda assume particolare importanza in quanto con l’entrata in vigore della riforma, all’atto dell’accettazione della nomina l’amministratore deve indicare analiticamente il compenso per l’attività da svolgere (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Come dire: niente più sorprese.

Già prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, era noto che l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio, doveva:

volturare il codice fiscale del condominio;
versare la ritenuta d’acconto operata sul pagamento di fatture per determinate prestazioni (cfr. . 25-ter del d.p.r. n. 600/73);
presentare il modello 770 (cfr. art. 4 d.p.r. n. 435 del 2001);
curare la pratica per le agevolazioni fiscali nel caso di ristrutturazioni edilizie o riqualificazioni energetiche (a dire il vero era questa l’attività più controversa non esistendo uno specifico obbligo di legge in tal senso, ma la giurisprudenza era orientata in tal senso Corte d’Appello di Milano, 6 febbraio 2008).

Quanto a quest’ultimo aspetto c’è da dire che spariti gli obblighi di comunicazione al centro operativo di Pescara, rispetto a questa incombenza l’amministratore deve sostanzialmente limitarsi a certificare quanto il condomino ha versato nell’anno fiscale di riferimento. Come dire: non si può ipotizzare il compimento di alcuna attività straordinaria, anzi l’attestazione dello stato dei versamenti (parziale o totale è indifferente) rientra nei compiti istituzionali dell’amministratore (cfr. art. 1130 n. 9 c.c.).

Sul sito istituzionale della Camera dei deputati rispetto all’attività fiscale di cui parla il nuovo n. 5 dell’art. 1130 c.c. si dice: “ si tratta dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore”.

I commentatori della riforma sembrano concordi con queste affermazioni.

In buona sostanza: non vi sono motivi per non ritenere che queste attività debbano essere annoverate tra quelle che dopo l’entrata in vigore della riforma sono confluite sotto la dicitura “attività fiscale”.

V’è di più: siccome le leggi di riferimento non sono state né abrogate né modificate, per quelle espressamente previste come attività riferibili al condominio e quindi all’amministratore, nulla cambia.

Ed allora?

Siccome, s’è detto che, “ l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), non vi sono motivi per non concludere come segue:

l’amministratore può inserire queste voci nell’elenco dettagliato delle proprie spettanze;
se non v’è alcun riferimento all’attività fiscale essa deve essere considerata ricompresa nella voce di costo generale (es. forfait per unità immobiliare).

E se ci sono tutte le voci ma non quella per l’attività fiscale? A rigor di logica, se l’amministratore dovesse chiedere successivamente un compenso per quell’attività, la nomina dovrebbe essere considerata nulla in quanto non contenente l’elencazione analitica e completa delle attività corrispondenti all’importo dovuto a titolo di compenso.
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