Aggiornamento del 25 settembre 2008

Estratto del resoconto della seduta della Commissione Giustizia relativa alla riforma del condominio
GIUSTIZIA (2ª) MERCOLEDÌ 24 SETTEMBRE 2008 13ª Seduta Presidenza del Presidente BERSELLI
Interviene il sottosegretario di Stato per la giustizia Caliendo. La seduta inizia alle ore 14,35.IN SEDE REFERENTE
…. omissis…

(71) LEGNINI ed altri.

– Modifiche al codice civile in materia di disciplina del condominio negli edifici (355) PASTORE ed altri. – Modifiche alla normativa in materia di condominio negli edifici (399) MUGNAI. – Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici (Esame congiunto e rinvio) Riferisce alla Commissione il senatore MUGNAI (PdL).

Il disegno di legge n. 399 ripresenta, in gran parte, i contenuti di un disegno di legge già approvato (all’unanimità) dalla Commissione giustizia del Senato nella XIV legislatura (AS 622-A/XIV) e di un disegno di legge della XV legislatura (A.S. 647/XV), sulla base di un orientamento condiviso da tutti gli schieramenti politici in ordine ad una più ampia riforma della materia del condominio; da questo punto di vista il disegno di legge in questione è molto simile al disegno di legge n. 71, di iniziativa del senatore Legnini e altri, che pure, ha come punto di partenza il citato disegno di legge della XIV legislatura, mentre il disegno di legge n. 355, di iniziativa del senatore Pastore e altri, pone in modo più netto l’accento su alcuni aspetti della materia (ad esempio sulla capacità giuridica).

L’articolo 1, nei disegni di legge nn. 399 e 71, riscrive l’articolo 1117 del codice civile, individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio, anche alla luce di consolidati orientamenti giurisprudenziali in materia.

L’articolo 2 invece inserisce un nuovo articolo 1117-bis del codice civile, volto a ricomprendere espressamente nella nozione di “condominio”- ai fini dell’applicabilità della nuova normativa – anche i cosiddetti condomini orizzontali come, ad esempio, i villaggi residenziali e i “supercondomini” cioè quelli costituiti da più condomini.
Lo stesso articolo 2 introduce anche l’articolo 1117-ter che prevede una più snella decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse, anche mediante ricorso all’autorità giudiziaria da parte del condominio. Tuttavia, mentre il disegno di legge n. 399 stabilisce che, nel caso sia accertata la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il giudice può ordinare il ripristino della situazione di fatto o di diritto violata e condannare il responsabile al pagamento di una somma di denaro, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno; il disegno di legge n. 71, prevede, a questo punto, espressamente, la possibilità di attribuire al condominio la capacità giuridica, in modo tale da consentire allo stesso, ove i condomini, lo ritengano, di diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e, dunque, centro di imputazione di obblighi e diritti. Risulta evidente che il fine è anche quello di semplificare e ridurre i costi a carico dei condomini.L’articolo 3 riscrive l’articolo 1118 del codice civile, disciplinando i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare, prevede la possibilità per il condominio di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.L’articolo 4 del disegno di legge n. 399 modifica l’articolo 1119 del codice civile in ordine all’indivisibilità nel senso che il principio dell’indivisibilità delle parti comuni può essere derogato non solo qualora la divisione possa farsi (come è previsto nel sistema attuale) senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino, ma anche quando le parti comuni siano state sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione assembleare. L’articolo 5 modifica l’articolo 1120 del codice civile nel senso di prevedere maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione dei parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.L’articolo 1122 del codice civile, come modificato dall’articolo 6 del disegno di legge n. 399, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.Poi l’articolo 7 prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici. Il nuovo articolo 1122-bis stabilisce che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinché sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.