Affitto locale portineria

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

In tema di condominio negli edifici, se il regolamento di origine contrattuale stabilisce che determinati beni siano comuni a tutti i condòmini, al di là della loro specifica ubicazione, ciascun condomini è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione, ma ha altresì diritto di partecipare alla ripartizione degli utili che ne dovessero derivare.

In questo contesto, dice la Corte di Cassazione, è nulla delibera che ripartiva i canoni derivanti dalla locazione di un locale di portineria solamente tra un gruppo di condòmini e non tra tutti loro.

Questa, in breve sintesi, la decisione resa dagli ermellini con la sentenza n. 7459 del 14 aprile 2015.

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

La norma dettata in materia di ripartizione delle spese ha in realtà dato la stura alla creazione giurisprudenziale di una particolare tipologia di condominio, ossia il condominio parziale, una sorta di condominio nel condominio. La Cassazione ha specificato che sussiste questa particolare tipologia “allorché all’interno del c.d. condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero siano destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso” (Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959). Condominio parziale non vuol dire solamente ripartizione delle spese tra chi utilizza quel bene, ma anche proprietà del medesimo in capo agli utilizzatori.

Unica eccezione, una diversa disposizione contenuta nel regolamento contrattuale. È questo il caso che poi ha fatto decidere la Corte di Cassazione nel senso sopra accennato. I condòmini che litigavano abitavano in un edificio che aveva due autonomi ingressi da due vie distinte. Entrambi con dei locali portineria. I condòmini di una scala li avevano locati e credevano che i frutti (cioè il canone) dovesse restare a loro esclusivo vantaggio, proprio in ragione di questa parzialità del condominio.

No, hanno detto la Corte d’appello prima e la Cassazione, dopo. Nel regolamento contrattuale è scritto che sono di proprietà comune a tutti i condòmini le guardiole di portineria e gli alloggi dei portiere. Come dire: proprietà comune, spese ripartite tra tutti ma anche utili da suddividere tra ogni condomino (art. 1118 c.c.).

In questo contesto la delibera di ripartizione degli utili tra i soli condòmini della scala in cui era ubicato il locale portineria è stata dichiarata nulla.
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