amministratore in prorogatio
Gentilissimi,
Premetto che questo argomento è molto controverso, poichè l’ amministratore di condominio è una figura prevista dalla legge, ma nello stesso tempo è una carica elettiva che deriva dall’ espressione di una maggioranza politica.
Quando un amministratore di condominio in carica si presenta all’ assemblea e chiede di essere confermato, si espone al giudizio dei presenti in assemblea, che possono essere in rappresentanza non sufficiente per eleggerlo.
In altre parole succede che i presenti in assemblea non sono in grado di esprimere la maggioranza necessaria per confermare l’ amministratore, che pertanto assume la veste di amministratore in prorogatio.
Vediamo cosa dispone la normativa in vigore:
Amministratore in prorogatio – Norme in vigore
Art. 1136 C.C. – Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Art. 1129 C.C. sesto comma – Alla cessazione dell’ incarico l’ amministratore in prorogatio è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
A questo punto analizziamo le 3 diverse posizioni politiche che si possono verificare nella vita del condominio.
L’ amministratore ha la fiducia della stragrande maggioranza dei condomini; in gran numero non vengono in assemblea per pigrizia.
In questo caso vi è la possibilità di scrivere il disposto dell’ approvazione della delibera come segue: L’ amministratore è confermato dall’ unanimità dei presenti in assemblea.
Questa disposizione, a giudizio di chi scrive, è annullabile in caso di giudizio se impugnata entro 30 giorni.
Poichè nessuno in questo caso ha intenzione di impugnare la delibera di conferma dell’ amministratore, perchè la maggioranza politica è favorevole, dopo 30 giorni questa delibera sarà valida anche nei confronti degli altri condomini e dei terzi.
L’ amministratore non ha la fiducia della maggioranza dei condòmini; è in corso la campagna elettorale perchè diversi condòmini hanno la volontà di cambiare l’ amministratore di condominio
In questo caso la norma in vigore all’ art. 1129 C.C. diventa molto utile per la minoranza che riesce ad impedire la nomina dell’ amministratore.
I condòmini dissenzienti possono invocare questa norma e far mettere a verbale che l’ amministratore non ha diritto ad ulteriori compensi fino a che non venga nominato.
Il fine di questa azione politica è costringere l’ amministratore a convocare l’ assemblea per nominare un’ altro amministratore.
I dissenzienti hanno la possibilità di guadagnare tempo per contarsi e arrivare alla maggioranza politica necessaria per nominare un’ altro amministratore di loro gradimento.
L’ amministratore ha la fiducia della maggioranza dei condomini (per teste), ma vi sono pochissimi condomini che posseggono più di 500 millesimi, i quali hanno l’ interesse di cambiare l’ amministratore con uno di propria fiducia.
Questo caso è molto raro, ma può succedere che vi sia un contenzioso tra la maggioranza dei condomini in condominio che hanno fiducia dell’ amministratore in carica, in contrapposizione a uno o due condomini che però dispongono della maggioranza dei millesimi.
In questo caso la maggioranza dei condomini (per teste) se riesce a rappresentare almeno 1/3 dei millesimi di proprietà, ha la possibilità di far approvare il rendiconto consuntivo redatto dall’ amministratore in carica di loro fiducia in seconda convocazione.
il rendiconto approvato con la maggioranza qualificata prevista dalla norma in vigore, ovviamente prevederà anche il compenso per l’ anno successivo dell’ amministratore in carica, di cui si allegherà la relativa specifica analitica ex art. 1129 terz’ ultimo comma.
Pertanto la maggioranza delle teste in questo caso assume una posizione politica di vantaggio nei confronti dei condomini che dispongono soltanto della maggioranza dei millesimi.
Non è possibile nominare un amministratore di fiducia di tutti i condomini
La questione diventa che non è possibile nominare un’ altro amministratore di fiducia di tutti i condòmini, poichè la volontà politica è divisa nettamente tra “teste” e “millesimi”.
In questa situazione, a giudizio di chi scrive, l’ articolo 1129 sesto comma non è applicabile, poichè l’ incarico di amministratore per la maggioranza delle teste non si può considerare cessato per mancata nomina.
Inoltre il compenso dell’ amministratore è stato approvato a norma di legge insieme al rendiconto.
Pertanto, a giudizio di chi scrive, in questo caso sarebbe applicabile per analogia il quarto comma dell’ art. 1136 (In seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’ edificio).
Ma su questa questione il codice civile al quinto comma dell’ art. 1136 dispone diversamente (Le deliberazioni che riguardano la nomina e la revoca dell’ amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo), ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Spero che la dottrina e la giurisprudenza riescano a produrre degli orientamenti per dirimere quest’ ultima intrigante situazione.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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