Revisione delle tabelle millesimali contrattuali

Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?

Alessandro Gallucci scrive…

L’approvazione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall’assemblea a maggioranza e nello specifico è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Ciò, in estrema sintesi, è quanto a stabilito la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 3221 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2014.

Dell’argomento ci eravamo occupati in un nostro articolo pubblicato appena qualche giorno fa ( Le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese )e, caso vuole, proprio nello stesso giorno è stata pubblicata la sentenza n. 3221 che conferma la bontà delle tesi espresse in quell’articolo.

Repetita iuvant, dicevano gli antichi e mai come in questo caso il detto ha pieno valore. Si, perché per giungere a questa conclusione (che comunque non smette d’essere criticata) c’è voluto tantissimo tempo, un accesissimo contrasto giurisprudenziale ed un intervento delle Sezioni Unite (sent. n. 18477/10 Tabelle millesimali, la svolta delle Sezioni Unite: quelle conformi ai criteri legali di pagamento possono essere approvate a maggioranza ).

Da allora, però, le pronunce sulle tabelle millesimali paiono essere tutte orientate nello stesso senso (Tabelle millesimali e riforma del condominio: dalla Cassazione conferme e anticipazioni sulla riforma).

Si badi: l’approvazione delle tabelle millesimali può avvenire a maggioranza, ma non può sempre avvenire in tal modo in quanto solo le tabelle conformi ai criteri legali sono adottabili dall’assise condominiale senza la necessità del consenso di tutti i condomini.

Il motivo sta nella natura delle tabelle. Nella sentenza n. 18477 le Sezioni Unite hanno specificato che quando “i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale”.

Per dirla fuori dal “giuridichese”: i condomini che approvano tabelle millesimali conformi ai criteri legali scoprono l’uovo di colombo e quindi non è necessario il consenso di tutti per fare una cosa, nei fatti, ordinaria.

Se per l’approvazione a maggioranza è necessario fare riferimento alla sentenza delle Sezioni Unite, per revisione e modificazione, invece, basta guardare all’art. 69 disp. att. c.c.

La riforma del condominio, infatti, è intervenuta sui quorum deliberativi necessari per aggiornare il contenuto delle tabelle millesimali che, per errore o cambiamenti strutturali, non risultino più attuali.

Ciò vale sia nel caso in cui le tabelle millesimali siano contenute in un regolamento assembleare, quanto in un regolamento di origine contrattuale ma di natura assembleare, cosa, quest’ultima, notoriamente possibile (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

In quest’ambito, la sentenza n. 3221 – in una causa avente ad oggetto, tra le altre cose, la contestazione della revisione di tabelle millesimali contenute in un regolamento contrattuale, ribadendo quanto affermato dalle Sezioni Unite nel 2010 – ha ribadito che con l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali “non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c., 68 e 69 disp. att. c.p.c. perché, quand’anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera comunque non doveva essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini […], essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)” (Cass. 12 febbraio 2012 n. 3221).

Ciò, chiaramente, purché la revisione non debba essere intesa quale “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. In tal caso, infatti, il consenso di tutti i condomini per modificare il criterio di ripartizione applicabile è necessario, a pena di nullità, perché imposto dalla legge.
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