Pagamento della quota per i lavori condominiali

Pagamento della quota per i lavori condominiali. A chi va versata? All’amministratore o all’appaltatore?

La Corte Suprema di Cassazione con la Sentenza 17 febbraio 2013, n. 3636 è intervenuta nuovamente in relazione alle obbligazioni contratte dal condominio verso terzi.

Il caso in esame. Le attrici, proprietarie di un appartamento sito in un condominio, avevano chiesto la condanna di un condomino a pagare loro la quota di spettanza di spese condominiali attinenti al corrispettivo di un contratto di appalto intercorso tra il condominio ed una società cooperativa.
Tale debito, infatti, era rimasto inadempiuto ed aveva formato oggetto di un “ricorso per ingiunzione da parte dell’appaltatrice nei confronti dell’ente di gestione, conclusosi con l’emissione di un decreto portante l’ingiunzione“; la Cooperativa, inoltre, aveva “pignorato detto importo, corrispondente ai fitti delle attrici, facendoselo assegnare in sede di espropriazione”.

Il convenuto aveva eccepito di aver già corrisposto, prima che fosse instaurato il procedimento monitorio, la propria quota all’amministratore di condominio. Le ricorrenti avevano fondato le proprie pretese su due ordini di motivi: che il convenuto non potesse essere ritenuto solvente poiché aveva pagato la quota all’amministratore e non all’appaltatore; e che all’epoca dei fatti la giurisprudenza riteneva che l’obbligo di pagamento delle spese condominiali avesse natura solidale.

La giurisprudenza precedente. Nella sentenza in esame la Corte Suprema di Cassazione ha ritenuto di dover chiarire i diversi principi che, in ambito di obbligazioni condominiali, spesso vengono citati a supporto delle proprie pretese. Innanzitutto, è stata richiamata la pronuncia delle Sezioni Unite che ha affermato che “in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie" (Cass. civ., sez. un., sent. 8 aprile 2008, n. 9148).

A tale pronuncia ne è stata affiancata, e non contrapposta, un’altra la quale aveva ritenuto che “i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113 c.p.c., comma 2" (Cass. civ., sez. II, sent. 21 ottobre 2011, n. 21907).

Al riguardo, la recente pronuncia della Corte di Cassazione ha chiarito che “il principio sancente la divisibilità delle obbligazioni dei condomini nei confronti del terzo creditore, affermato da Sez. Un. n. 9148/2008, è perfettamente compatibile, con la ritenuta divergente soluzione portata da Sez. II n. 21907/2011 — in cui si riaffermava la solidarietà tra comproprietari di un immobile sito in condominio, nei confronti dell’azione del Condominio stesso- dal momento che, come indicato nella parte motiva di quest’ultima decisione, la prima sentenza riguardava la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la questione — esaminata nella più recente decisione – relativa al se, nei confronti del Condominio , le obbligazioni relative agli oneri condominiali, in capo ai comproprietari di un immobile -considerato come unico ai fini delle carature millesimali- , ricadano o meno nella disciplina del debito ad attuazione solidale”.

La pronuncia in esame. Alla luce di quanto precede, quindi, la Corte di Cassazione ha dichiarato che “va affermato il principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini — attinenti alle parti comuni — , l’amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all’interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell’ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino”.

Pertanto, ha rigettato il ricorso poiché correttamente il condomino aveva pagato la propria quota all’amministratore di condominio e non all’appaltatore.

Modifica legislativa. Con la legge. n. 220/2012 (successiva alla fattispecie concreta in esame) il legislatore è intervenuto a modificare la disposizione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Pertanto, è stato previsto a carico dei condomini un’obbligazione solidale (quindi per l’intero debito) e sussidiaria, dove l’obbligato in regola con i pagamenti viene garantito attraverso il “beneficium exscussionis”.

Non resta che attendere le future pronunce di merito e di legittimità.
http://tecnici24.ilsole24ore.com/art/im … 143507.php