Vietato il fondo cassa per supplire ai condomini morosi

Vietato il fondo cassa per supplire ai condomini morosi

Il condomino adempiente può impugnare la delibera con la quale l’assemblea approvi un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento dei condomini morosi: tale delibera è contraria alla legge.

La nuova legge di riforma del condominio [1] prevede finalmente una maggiore tutela per i proprietari che pagano regolarmente le quote condominiali.
Ai condomini in regola con i pagamenti, infatti, non potrà più essere richiesto di partecipare a un fondo per fronteggiare il mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Sino ad oggi, invece, è capitato spesso che qualche amministratore, non avendo fondi sufficienti per pagare i fornitori, abbia sottoposto all’assemblea la costituzione di un fondo cassa per far fronte alle spese non coperte dai condomini morosi.

La costituzione di un fondo cassa per risolvere i problemi di liquidità è stata sempre questione dibattuta e fonte di controversie nei condomini, dove spesso i condomini virtuosi si sono giustamente rifiutati di pagare ulteriori somme a causa del dissesto provocato dal mancato pagamento di altri.

Sul punto, la giurisprudenza, formatasi prima dell’attuale riforma, aveva chiarito che, per la formazione di un fondo cassa del genere, sarebbe stata necessaria un’approvazione all’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini aventi diritto al voto.
Chiedere un ulteriore esborso ai condomini che hanno già pagato le loro quote, infatti, significa chiamare gli stessi a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, in violazione del principio imposto dalla legge secondo cui ciascuno contribuisce in base ai propri millesimi [2].

Prima dell’ultima riforma del condominio, pertanto, si riteneva che sarebbe stato consentito all’assemblea di approvare a maggioranza un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento da parte dei condomini morosi, solo nel caso in cui un creditore del condominio avesse esercitato un’azione esecutiva in danno di parti comuni dell’edificio [3].

Alla luce delle nuove norme dettate dal legislatore in materia, deve escludersi che possa verificarsi tale eccezionale ipotesi: con la conseguenza che non può mai essere deliberato, a meno che non ci sia il consenso dell’unanimità di tutti i condomini, un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei morosi.
La nuova norma [4], infatti, dispone che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito nei confronti dei condomini morosi e del loro patrimonio.

IN PRATICA
Il condomino adempiente può opporsi alla costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi, impugnando la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria competente entro il termine di trenta giorni [5]. Il termine decorre dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di comunicazione del verbale assembleare per gli assenti.