Amministratore legittimato nelle liti sulle parti comuni

Amministratore legittimato nelle liti sulle parti comuni

Con sentenza 28141/2013 la Cassazione Civile, intervenendo su una questione di proprietà (reclamata sia dal condominio che da alcuni condomini) del sottotetto, si pronuncia nuovamente (a distanza di poco tempo dalla sentenza delle SezIoni Unite n. 25454/2013) in merito al litisconsorzio necessario nelle cause condominiali.

La Corte, infatti, nel decidere la questione in oggetto, prima di occuparsi del merito revocava la ordinanza di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini disposta dalla Corte D’Appello; questo in quanto «l’amministratore del condominio è legittimato passivamente nelle liti aventi ad oggetto le azioni reali relative alle parti comuni».
Brevemente ricordato che il giudizio iniziale era stato promosso dal’amministratore del
condominio X, per sentire condannare i condomini Y all’immediato rilascio del sottotetto (di natura condominiale) da questi ultimi occupato illegittimamente, occorre aggiungere che la Corte Suprema ricordava come la questione della litispendenza si ponesse a causa della domanda riconvenzionale, di proprietà esclusiva del bene oggetto del contendere, proposta dai condomini convenuti.

Fatta tale premessa, la Cassazione, come detto, riteneva sufficiente che a rappresentare il condominio fosse il solo amministratore: dato che «la sua legittimazione ha carattere generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, essendo la ratio della norma (art. 1131 cod.civ.) diretta ad evitare il gravoso onere a carico del terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di evocare in giudizio tutti i condomini».

La Corte, infine, si preoccupava anche di precisare, ed è questo certamente il punto più interessante della questione di ritenere la propria sentenza , «non in contrasto con la recente decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 25454/2013) secondo cui, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva senza formulare una apposita domanda riconvenzionale e quindi senza mettere in discussione – con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprietà degli altri soggetti».
La Corte, in sostanza, ritiene che non sussista alcun contrasto fra la decisione ora oggetto di commento e quella precedente in materia di litisconsorzio, in quanto poichè in quel caso il condomino si era limitato ad eccepire la proprietà esclusiva del bene "condominiale", ma non aveva presentato domanda riconvenzionale in tal senso, non era stata esaminata, non essendo rilevante in quel giudizio, «la questione circa la legittimazione passiva dell’amministratore ovvero la sussistenza di un litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini nel caso in cui sia proposta da un condominio o da un terzo una domanda di accertamento della proprietà esclusiva di un bene condominiale».

A parere dello scrivente, tuttavia, tale contrasto fra le due predette decisioni in realtà sussiste: questo in quanto la Cassazione a Sezioni Unite aveva proprio chiarito di ritenere necessario (seppure il caso in oggetto non poneva espressamente la questione) il litisconsorzio necessario di tutti i condomini qualora taluni di essi reclamino la proprietà esclusiva di un bene "condominiale". Pare, pertanto, che anche se la decisione in oggetto sia preferibile ai fini della economicità del giudizio, in quanto non obbliga (cosa come è noto in certi casi praticamente impossibile, tenuto conto di durata dei giudizi e numero a volte elevatissimo dei condomini) il condomino che reclami la proprietà esclusiva di un bene in contrasto con il parere del condominio a promuovere un giudizio da tempi e costi tali da scoraggiare il più agguerrito cittadino, dall’altro sia venuta palesemente meno al precedente insegnamento in materia delle Sezioni Unite.

Un ultima estemporanea considerazione: il povero amministratore che voglia "liberarsi" di un condominio composto da cattivi pagatori e, magari, oggetto di ordinanze di demolizione visto il proprio stato di degrado, con tutti i rischi personali (per l’amministratore) che ne conseguono, deve proprio notificare il relativo ricorso a tutti i condomini ? o si può finalmente pensare a qualche accorgimento che eviti tale procedura, a costo di sacrificare il "diritto alla difesa" di qualcuno, che magari neppure lo merita, in favore di chi ha compiuto fedelmente e con dedizione il proprio incarico fino a quando ciò è stato possibile ?
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