Amministratore di condominio e polizza assicurazione

La nomina dell’amministratore condominiale è sospesa se manca la polizza

La polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato ora è prevista dall’articolo 1129 del Codice civile. La norma prevede che l’assemblea, all’atto della nomina, possa subordinare la stessa alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

Tecnicamente l’ipotesi sembrerebbe da ricondursi alla fattispecie della condizione sospensiva, con il che si deve ritenere che la nomina, valida ed efficace, resti sospensivamente condizionata alla esibizione di detta polizza.

Certo si dovrà fare attenzione anche al momento perfezionativo della fattispecie contrattuale, poiché non poca dottrina ha sottolineato che il legislatore sembra aver spostato il momento perfezionativo della nomina dell’amministratore alla accettazione di cui al comma 2 dell’articolo 1129 ed a quel punto l’ulteriore elemento introdotto per via assembleare potrebbe anche configurarsi quale elemento essenziale per volontà di una delle parti.

Resta il fatto che, quale che sia l’interpretazione che risulterà fondata, l’eventuale indicazione assembleare di richiesta di polizza è idonea a far sì che la nomina non si perfezioni ove tale requisito non sia integrato. È presumibile, nel silenzio della legge, che tale volontà debba rivestire la stessa maggioranza che si esprime per la nomina.

Se si osserva la disposizione nel quadro più generale in cui il legislatore disegna la figura professionale dell’amministratore, la disposizione ha una sua comprensibilità logica. Oggi le professioni ordinistiche su base mandataria (ad esempio la professione forense) vedono fra gli obblighi del professionista l’assicurazione per la responsabilità civile.

In un sistema in cui anche l’amministratore diviene professionista, seppur non ordinistico, la previsione di una sua copertura assicurativa – per gli eventuali danni compiuti nell’esercizio del mandato professionale e tenuto conto dello specifico ambito contabile e patrimoniale in cui tale opera è prestata – e elemento che non può stupire. Il minor rigore legislativo su tale tipo di professioni ha consigliato poi di rimettere all’assemblea la scelta di tale tutela.

È evidente che si tratta di una copertura che è volta a garantire il cliente del professionista dagli errori compiuti da costui nell’esercizio degli atti propri di quella attività. Se qualcuno fra i condomini malpensanti pensava che tale previsione garantisse contro i periodici fatti assurti alla cronaca, relativi alla sottrazione di denari alle casse condominiali da parte di professionisti di pochi scrupoli, dovrà evidentemente ricredersi, posto che il contratto di assicurazione copre gli atti colposi dell’assicurato ma non certo le condotte dolose.

Saranno dunque garantiti dalla polizza le conseguenze patrimoniali pregiudizievoli che il Condominio dovesse subire in conseguenza di errori od omissioni dell’amministratore.

il termine polizza individuale lascia qualche perplessità interpretativa, potendosi sia riferire alle caratteristiche della polizza del professionista che a copertura specificamente dedicata, tuttavia la natura meramente volontaristica della richiesta consente di esimerci da grandi riflessioni: sarà l’assemblea che, nella richiesta, dovrà specificare natura entità e massimali della polizza che richiede al professionista.

Grande attenzione e timori sono stati riposti dagli amministratori con riguardo ai costi di questa polizza, pare tuttavia ragionevole ritenere che, trattandosi di richiesta aggiuntiva e qualificante voluta dal condominio, i relativi costi debbano gravare sul medesimo. Sarà pertanto opportuno e lungimirante che l’amministratore già in sede di offerta specifichi che il proprio compenso riguarda la sola opera professionale al netto degli eventuali costi di polizza.

Qualche perplessità in più desta il quarto comma dell’articolo 1129, che prevede una adeguamento dei massimali della polizza in caso di lavori straordinari. Alcuni commentatori hanno letto tale disposizione come istitutiva di un obbligo tout court a carico del professionista di munirsi di polizza in caso di lavori straordinari, ma tale lettura sembra in contrasto con il dettato logico e letterale della norma. L’utilizzo dell’articolo determinativo (la polizza) deve far ritenere che ci si riferisca a quella precedentemente indicata, ovvero quella richiesta dai condomini, mentre ragioni di ordine logico rendono comprensibile che – ove sia dia corso a lavori straordinari ed aumentino considerevolmente le somme gestite dall’amministratore ed i possibili danni conseguenti – il condominio che già voleva vedersi coperto da garanzia assicurativa debba vedere adeguati i massimali al possibile maggior danno.

Perplessità sorgono con riferimento al meccanismo attuativo delineato dal legislatore: l’aumento dei massimali deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Sembra quindi elemento che non interferisca con le sorti della delibera (ne potrebbe, essendo elemento che attiene alla figura dell’amministratore) né dei lavori, ma il cui unico riflesso – in assenza di espressa disposizione – potrebbe riverberarsi sulla validità o efficacia della carica in virtù del disposto di cui al terzo comma della norma sopra indicato.

Se l’assemblea subordina il perfezionamento della nomina integrando tale elemento essenziale o ne subordina sospensivamente l’efficacia (a seconda dell’orientamento che risulterà accolto dalla giurisprudenza) all’adozione della polizza e se tale polizza deve necessariamente essere adeguata in caso di opere straordinarie, non potrebbe che conseguire che – in caso di mancato adeguamento prodotto dall’amministratore in tempo utile per l’inizio dei lavori – la sua carica verrebbe meno, con il paradossale cortocircuito che – pronto per iniziare i lavori – il condominio si troverebbe di colpo senza amministratore!

La norma chiarisce infine (con ciò fornendo quale utile elemento argomentativo, a contrario, anche per qualificare la polizza individuale precedentemente citata) che ove il professionista sia assistito da una polizza generale per la RC (come è il caso della copertura integrata nella quota associativa ANACI), in caso di lavori straordinari, per integrare il disposto della norma deve essere fornita una dichiarazione integrativa dell’impresa di assicurazioni che garantisca adeguamento per il singolo condominio. Disposizione che, se non solleva soverchi problemi di diritto, sicuramente obbligherà le compagnie ad una rivisitazione degli strumenti offerti, posto che oggi pare che uno strumento di tale flessibilità non sia facilmente reperibile.
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