Se ne parla oramai da qualche giorno sulle novità normative che il Parlamento ha varato dopo la bellezza di 70 anni. Sebbene non sia stato stravolto l’intera legislazione condominiale, le modifiche apportate sono certamente di grande effetto soprattutto per la figura dell’Amministratore, fulcro della vita condominiale. Diversamente che dal passato, oggi per chi intende assumere tale carica, deve avere precisi ed inderogabili requisiti. La professionalità deve essere garantita da un corso di formazione in materia condominiale che possa abilitarlo a tale professione e la sua carica non potrà superare i due anni dalla delibera assembleare di nomina. Le responsabilità, se è pur vero che vi sono state sempre, oggi vengono maggiormente precisate e rigorosamente sanzionate, permettendo ai condomini di poter revocare l’amministratore in ogni momento senza termini e deroghe di alcuna natura qualora Egli si sia macchiato di reati di natura tributaria e finanziaria con aggravio di oneri economici per il Condominio.
La prevista apertura di un conto corrente intestato al Condominio, riserva importante attenzione sull’operato del rappresentante dei condomini nonché trasparenza delle operazioni eseguite per conto degli stessi, quindi le inesattezze fiscali che dovessero emergere possono causare l’immediato allontanamento dell’Amministratore. In tale ipotesi la maggioranza richiesta per la revoca dell’incarico deve essere rappresentata da non meno della metà dei millesimi ovvero dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea condominiale in cui la suddetta tale ipotesi è posta all’ordine del giorno. La previsione di un conto corrente condominiale dovrebbe, il condizionale è d’obbligo, anche supplire a quelle ipotesi, nella realtà spesso verificatesi, di commistione tra finanze personali dell’Amministratore e finanze del Condominio, quindi se dovessero emergere situazioni di incertezza sulla mancata fusione delle due casse o addirittura tanto si fosse verificato a danno dell’Amministratore, questi potrebbe essere licenziato all’istante. Vi potrebbe anche essere un provvedimento giudiziale che sancisca la revoca della carica dell’Amministratore, nel caso in cui anche un solo condomino abbia precedentemente denunciato, nel corso di un’assemblea, la sua mancata fiducia, e dunque proposto azione di rimozione dall’incarico innanzi ad un Giudice di Tribunale. Anche l’inosservanza dell’Amministratore di un disposto del Magistrato può comportare la sua immediata revoca, egualmente all’inosservanza di quanto deliberato regolarmente dai condomini in sede di assemblea costituita secondo legge. Certo quelli fin qui indicati sono esempi importanti ma non circoscritti, nel senso che le ipotesi di revoca della nomina dell’Amministratore sono varie e sottoposte tutte a rigide conseguenze, il che vuol anche significare che l’Amministratore deve dare continuo conto ai condomini sotto la cui attenzione esercita il suo operato. La circostanza forse più mite, ma sempre di sua importanza, attraverso la quale i condomini possono cogliere una irregolarità dell’Amministratore e che può far nascere i primi contrasti tra vertice e condomini potrebbe essere l’inesattezza di convocazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore ovvero il non aver proprio proceduto alla formale convocazione dell’assemblea nella quale si sarebbe dovuto procedere alla votazione per l’approvazione dei bilanci condominiali.
Ancora, la violazione dell’obbligo di regolare tenuta dell’anagrafe del condominio potrà risultare tanto grave da esporre i condomini alla richiesta di un suo licenziamento, come anche nel caso di superficialità o genericità nella redazione del verbale di assemblea, cui invece è tenuto ad osservare rigorose attenzioni. Anche il non applicare quanto previsto per le irregolarità di pagamento da parte dei condomini che, per oltre sei mesi, non hanno versato alcunché nelle casse condominiali, ovvero se per dei crediti condominiali non si sia attivato tempestivamente e se del caso nelle decadenze previste per l’azione di recupero e ancor peggio abbia proceduto alla distruzione e/o sottrazione della documentazione tanto attestante, comporta inevitabilmente l’immediata revoca della nomina dell’Amministratore. Il discorso non cambia se si parla anche di ipoteche per le quali l’Amministratore non si è attivato tempestivamente e correttamente. Trasparenza, completezza e chiarezza sono caratteristiche imprenscindibili sia nel linguaggio sia nelle comunicazioni, soprattutto se interessano richieste di pagamento; l’inesattezza o le mancanze se inerenti a modifiche e/o rinnovi delle tabelle millesimali, o ancora reticenze verso l’assemblea possono creare grande presupposto per i condomini per poter mandare via il loro rappresentante prima dello scadere del mandato. Superfluo, ma per evitare dubbi di ogni genere, è rilevare che è completamente da escludere la nuova nomina a favore di chi è stato revocato anche per una sole delle ipotesi fin qui elencate, si spera, con chiarezza.
L’Amministratore potrà altresì servirsi di mezzi, oggi, di consuetudinario utilizzo, come fax e posta elettronica certificata per convocare l’assemblea: comunque egli proceda, i condomini devono avere notizia entro 5 giorni prima la data fissata per l’assemblea.
Anche la normativa riguardante l’assemblea condominiale, con la nuova riforma, è stata oggetto di profonde attenzione e innovazioni. Inutile ribadire l’importanza di questa figura, motore di impulsi decisivi e richieste condominiali, sotto la cui attenta vigilanza opera l’Amministratore.
Il cambiamento più evidente riguarda la modifica del quorum assembleare per alcune decisioni, ridotto in alcune circostanze al fine di non aver più ostacoli e obbligare l’Amministratore ad inviare molteplici convocazioni e rinviare, con perdita di tempo e aggravio di spese, senza nulla concludere.
Tanto si prevede per esempio per le seconde convocazioni: se ante riforma il quorum richiesto per la validità delle delibere era di un terzo dei condomini, oggi la nuova normativa prevede che sarà sufficiente una maggioranza di condomini presenti in assemblea che raggiunga almeno il valore di un terzo del condominio. La prima convocazione, invece, non subisce variazioni, ferma restando sulla necessità del 50% + 1, sempre nel rispetto del limite del minimo di due terzi dei millesimi del condominio affinché la delibera possa essere regolarmente approvata. Quindi grande risalto ai millesimi ingenerale secondo quanto anzidetto, ma soprattutto se sarà necessario prendere decisioni in merito a questioni relative alla collocazione di impianti di videosorveglianza oppure centraline di riproduzione di energia pulita.
Diversamente che dal passato, non vi sarà più ostacolo alla facoltà del condomino che intende distaccarsi dall’impianto centralizzato del riscaldamento o del condizionamento, purché abbia rispetto dei vicini, quindi non apporti alcun danno ad essi, e comunque continui a sostenere eventuali costi richiesti per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.
Quanto previsto con la riforma, sembrerebbe voler limitare ai casi necessari, la possibilità di delegare altri in propria vece e quindi, invitare, ad una maggiore partecipazione alle assemblee, i condomini proprietari.
Resta invariato l’onere di chi vuol avvalersi di tale facoltà, di far depositare, in sede di assemblea al delegato, il documento che per iscritto attesta la presenza di uno in luogo di altro, ma rimane la preclusione al delegato di non poter rappresentare più di un quinto dei condomini.
Un ultima informazione sulle destinazioni d’uso delle parti comuni: nelle assemblee con oltre sessanta condomini presenti, ogni unità condominiale dovrà procedere alla nomina di un proprio rappresentante che sarà il portavoce in assemblea di quell’immobile e che provvederà alla coordinamento dei vani se comuni a più unità condominiali; tale nomina rappresentativa non può essere assunta dall’Amministratore, il quale ovviamente non può neanche dare proprio consenso in alcuna maniera. Per semplificare l’argomento, si riporta un esempio: supponiamo che in assemblea si discuta della costruzione di unità immobiliare in aree comuni agli altri condomini. Per la validità della delibera assembleare sarà necessario che vi sia stato il voto di quattro quinti dei condomini e dei millesimi dell’edificio. È lecito però domandarsi chi possa esprimere il proprio parere per il raggiungimento del quorum anzidetto: comunque e sempre, in generale, il proprietario del vano collocato all’interno facente parte del condominio, ma se vi è un soggetto che gode del diritto di usufrutto, egli potrà dare il proprio consenso se trattasi di usufruire di servizi comuni.
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