Pagamenti con il sì dell’assemblea di condominio

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L’amministratore non può erogare spese senza il preventivo assenso dell’assemblea condominiale: secondo la Cassazione, questo è un principio consolidato (tanto da doversi decidere con un’ordinanza, la 5984 del 16 aprile 2012, secondo il nuovo sistema di funzionamento della Corte).
Il principio
Nel caso specifico, l’amministratore aveva provveduto a corrispondere, anticipando di tasca propria, il compenso di 2mila euro più Iva a una società di tecnici incaricata della direzione dei lavori nell’edificio e tale anticipazione non era stata rimborsata dal condominio. Secondo i magistrati, l’amministratore non poteva pretendere il rimborso di quanto anticipato, dato che l’assemblea, in sede di approvazione dei lavori straordinari, gli aveva conferito mandato di nominare un direttore dei lavori ma non aveva provveduto ad approvarne la spesa. Quest’ultima, accessoria ai lavori straordinari, doveva essere preventivamente approvata o, almeno, ratificata dall’organo collegiale condominiale; infatti, il principio contenuto nell’articolo 1720 del Codice civile, secondo il quale il mandatario ha diritto al rimborso delle anticipazioni operate per conto del mandate, dev’essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali ogni spesa non urgente va approvata dall’assemblea, per cui il credito vantato dall’amministratore, nel caso esaminato, non poteva essere considerato né liquido né esigibile.
La rilevanza
Questo principio assume particolare rilevanza nell’ambito della piena liberalizzazione operata in materia di compensi professionali. Se, infatti, in precedenza si poteva ritenere che il mandato all’amministratore contenesse implicitamente anche il potere di corrispondere il compenso (essendo questo determinato in termini piuttosto circoscritti nelle tariffe professionali), l’abrogazione integrale delle tariffe ministeriali introduce un elemento di indeterminatezza che impone un preventivo sindacato dell’assemblea sulla congruità del prezzo.
A questo punto è chiaro che, nelle materie di sua competenza (come azioni cautelari e perizie in caso di urgenze), l’amministratore sarà autorizzato a sottoscrivere discrezionalmente preventivi, purché non abnormi, mentre nella materie in cui è necessario l’intervento dell’assemblea (per esempio capitolati e controversie giudiziarie) egli sarà tenuto a firmare sempre «previa ratifica dell’assemblea», qualora questa non abbia autorizzato un limite di prezzo.
Non è escluso che prendano campo i beauty contest tra professionisti, ma il se e il come lasciano interrogativi sui quali è difficile azzardare previsioni. La maggior parte delle professioni, infatti, è connotata dall’obbligazione di mezzi, anziché di risultato, assunta dal professionista; vertendosi, per esempio, in materia di controversie giudiziarie, appare evidente che, a prescindere dal prezzo presentato dai diversi professionisti, l’esito del procedimento può determinare, in caso favorevole, l’azzeramento del costo o, in caso sfavorevole, anche il raddoppio o la triplicazione della cifra preventivamente decisa (a seguito dei costi di soccombenza). È chiaro che il fattore "prezzo" assume minore rilevanza nei confronti di altre qualità professionali; il futuro, pertanto, è aperto a positive innovazioni, ma anche a grossi problemi legati alla transizione.