Con la nuova Imu il mercato cambia volto

Il sole 24 ore

I sette mesi che hanno sconvolto la vita degli italiani non sono ancora finiti. Ma questa raffica di manovre, o meglio di scossoni (soprattutto fiscali) che non lasciavano il tempo di riaversi si stanno concludendo e, sullo sfondo di un panorama da dopobomba, si può cominciare a raccogliere le idee. E a verificare quanto sia cambiata advvero la nostra vita, a cominciare da uno dei cardini del quotidiano: la casa. Leggi, tasse, obblighi e di conseguenza il mercato sono cambiati e le strategie della famiglia e degli operatori vanno ormai ripensate.

La batosta sul mercato è arrivata con l’anticipo dell’Imu, prevista per il 2013 e in vigore già dal 1° gennaio di quest’anno. A introdurla subito, rendendola molto più dura, è stato il Dl di Natale (o "salva Italia"), che ha ripristinato la patrimoniale sull’abitazione principale e inasprito quella sulle seconde case. Se per alcuni anni si è pagato poco o nulla sulla casa in cui si abita, ora il discorso cambia e, tranne che per monolocali e bilocali, la botta si farà sentire.
Le reazioni del mercato (si vedano anche le storie raccolte alla pagina seguente) sono state preoccupate perché quelle tante o poche centinaia di euro all’anno in più da sommare al mutuo per l’acquisto hanno fatto riflettere più di un acquirente che, magari, sta in affitto a prezzi più che ragionevoli, fuori dai centri maggiori. In particolare, sulle seconde case, dove l’aliquota Imu è quasi doppia rispetto a quella sull’abitazione principale, il peso rappresenta quasi un mese di affitto di una casa vacanza nello stesso posto. E allora mantenere un’abitazione al mare o ai monti può cominciare a diventare un lusso insopportabile dal punto di vista dei semplici conti economici della famiglia: tra manutenzione, condominio e Imu forse conviene vendere una casa che si usa solo un mese o due all’anno, e andare in affitto. Cambi d’orizzonte pesanti, che possono spostare decine di miliardi d’investimenti anche facendoli uscire da un settore già in cattiva salute.

D’altra parte, chi, invece, è proprietario, deve confrontarsi con l’Imu che non è rimborsabile dall’inquilino, oltretutto in una congiuntura del mercato locativo che ha visto una discesa progressiva dei canoni. Non solo: la constatazione che un affitto abitativo rende ormai meno del 2% netto potrebba indurre a una riflessione pesante anche i piccoli investitori (per non parlare di quelli grandi): gli effetti dell’Imu su un mercato già molto ingessato potrebero essere di un’ulteriore depressione, non tanto sulla possibilità che prezzi di vendita e canoni di locazione scendano ancora ma proprio in termini di blocco del mercato. Oltretutto, per chi invece tiene sfitto, è sparito l’incremento di un terzo dell’Irpef (assorbita dall’Imu), quindi non esiste alcuna penalizzazione per chi non loca l’immobile. Un pericolosissimo invito all’affitto in nero.
Ma la stagione dell’immobiliare era iniziata già con il Dl svluppo (70/2011), che fissava le nuove regole per la tassazione delle case rurali, complicando la vita a chi vive e lavora in agricoltura: ora tutti devono riclassificarle entro il 31 marzo, altrimenti perderanno le esenzioni dalle imposte sui redditi per gli anni passati, indipendentemente dal fatto che effettivamente usino gli immobili a scopi agricoli o li abitino in quanto agricoltori.
In compenso è stata affrontata anche la faccenda delle case fantasma, ricondotte alla luce da ispezioni a raffica dell’agenzia del Territorio dopo la scadenza dell’ultima proroga disposta con il Dl sviluppo. Il problema è che centinaia di migliaia di proprietari spesso inconsapevoli di aver commesso un abuso edilizio si sono ritrovati regolarizzati a forza ma solo dal punto di vista fiscale: la loro speranza è che i Comuni non diano un’occhiata al piano regolatore e si accontentino di incassare la nuova (e insperata) Imu sugli immobili emersi. E in effetti, sinora, tranne che in Trentino, tutto tace. All’italiana.
Tutto questo, tra l’altro, sotto i timori per la riforma delle tariffe d’estimo: un allineamento degli attuali valori catastali a quelli di mercato, sia dal punto di vista della proprie che della locazione (il disegno di legge delega è allo studio dell’Economia) provocherebbe un nuovo terremoto e, se non venissero rapidamente cambiate le attuali regole sulle aliquote dell’Imu, il mattone comincerebbe a scottare nelle mani di famiglie e investitori. Forse non è un caso se la riforma, annunciata un mese fa, è rimasta ferma (e segreta).

Ristrutturare e costruire

Anche le inossidabili regole sulla detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute per lavori di recupero edilizio sono state cambiate, con la manovra di Natale e con il decreto sviluppo. Ora il proprietario che vuole mettere mano a una manutenzione seria deve rispettare nuovi criteri, anzitutto perché dal 14 maggio scorso è scomparso l’obbligo di compilare e spedire al Centro operativo di Pescara la denuncia di inizio lavori.
Tuttavia, per tutti i lavori iniziati a partire dal 2011 è subentrato l’obbligo di compilazione di una nuova sezione (IIIB) nella dichiarazione dei redditi (nel modello 730 sono i righi 51, 52 e 53). Ma più in generale sono cambiate (e, va riconosciuto, semplificate) le regole di base: anzitutto la detrazione del 36% è divenuta "stabile", quindi non serve più la proroga di fine anno al cardiopalma per chi ha i lavori in corso. Poi non è più necessario serbare documentazione dell’Ici versata dal 1997 in poi. Negli acquisti di immobili ristrutturati da imprese, non ha più rilievo che l’inizio dei lavori di ristrutturazione sia posteriore al 31 dicembre 2007. Naturalmente ci sono anche nuove limitazioni: è cessata la possibilità per i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 rate annuali di pari importo. La detrazione del 55% per il risparmio energtico è stata confermata ma solo per il 2012.
L’Iva in edilizia non è cambiata (se non per i rari casi di housing sociale) con disappunto delle imprese che non possono recuperare l’imposta. E anche le leggi regionali per il nuovo "piano casa" (essendo fallito quello precdente), previsto dal Dl sviluppo, sono rimaste nel cassetto. Chi voleva ampliare la propria abitazione, quindi, aspetterà. E con lui il mercato dell’edilizia.