Corrimano in condominio

Corrimano in condominio; Vi presento il caso di un condominio anni ’50 di 5 piani, nel quale un’assemblea nel 2006 aveva deliberato di far installare il corrimano.

Nell’anno successivo era cambiato l’amministratore e tale delibera è rimasta inosservata per qualche anno.

Lo scorso anno ho ricordato all’amministratore di prevedere la spesa per il corrimano in condominio, ricordandogli che era già stata correttamente deliberata.

Si é verbalizzato di raccogliere i preventivi e di dare mandato di scelta ai consiglieri.

Durante l’anno, non avvertendo notizie in merito, ho chiesto all’amministratore, il quale mi ha risposto che non vi erano i fondi necessari per procedere.

Oltretutto, a causa dei ritardati pagamenti di alcuni condomini, non si sarebbe potuto far fronte alla spesa.

In previsione della prossima assemblea ho pregato l’amministratore di inserire nel conto preventivo tale spesa; altrimenti non si sarebbero mai raccolti i fondi sufficienti per il corrimano in condominio.

Mi é stato risposto che la previsione di interventi condominiali sarebbe stata valutata da come si sarebbe evoluta la problematica del mancati e/o costanti ritardati pagamenti delle quote condominiali da parte dei condomini.

Domanda – Corrimano in condominio

Può un amministratore non dar corso ad una delibera dell’assemblea condominiale che riguarda la sicurezza, l’accessibilità degli edifici e l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Può decidere di non mettere in preventivo la spesa da effettuare in merito di sua iniziativa?

Mi chiedo se non ci siano i presupposti di una sua responsabilità civile penale.

Ringrazio chi vorrà partecipare nel chiarirmi la situazione.

Ho partecipato alla recente assemblea condominiale ed ho potuto constatare che l’impossibilità ad affrontare le spese per il condominio é stata causata da un errore nella previsione imputato nello scorso anno per le spese di riscaldamento.

Infatti a Dicembre 2010 era stata impostata una previsione di spesa di 34 mila Euro che a consuntivo é risultata di 67 mila Euro.

Risultano due sono 2 errori gravi:

Errori nella predisposizione del preventivo di spese

1° Non é stata prevista l’ultima rata di ammortamento impianto del contratto “Servizio Energia” di 13.500 €

2° E’ stata previsto un consumo di metano di 30.000 € che a consuntivo é risultato di € 50.000, sulla presunzione che il passaggio dal contratto di “Servizio Energia” alla conduzione in proprio potesse comportare un risparmio di quella portata (negli anni precedenti il consumo era stabilizzato sui 50.000 €).

Alla luce del fatto che la percentuale di insolvenze e di ritardi nei pagamenti delle rate dei condomìni non é sostanzialmente variata, l’amministratore, durante l’anno, si é trovato in difficoltà a far fronte alle spese correnti per un suo errore previsionale anche se in assemblea ha gettato la responsabilità sui condomìni ritardatari o insolventi.

Vorrei sapere come è opportuno comportarsi in casi come questo, visto che ne sono risultate penalizzate tutte le previsioni di migliorie e di manutenzione che hanno dovute essere rinviate al prossimo anno, perché quest’anno i canoni da pagare saranno gravati anche della previsione mancata dello scorso anno.

E’ opportuno prendere semplicemente atto di ciò che é accaduto e cercare di far in modo che non si ripeta in futuro? Ogni suggerimento é prezioso per fare esperienza.

Risposta – Corrimano in condominio

Vi sono tre punti di vista da considerare:

1) Il profilo formale delle decisioni

Dal punto di vista formale, l’ amministratore è tenuto a realizzare le decisioni che i condòmini assumono tramite le delibere di assemblea.

2) la situazione finanziaria del condominio

Per ciò che riguarda la situazione finanziaria, l’ amministratore agisce con i mezzi finanziari a disposizione.

3) La gestione finanziaria del condominio

Infine in prospettiva della gestione finanziaria, l’ amministratore deve agire in modo da reperire le risorse finanziarie sufficienti per gestire le decisioni economiche assunte dall’ assemblea.

Nel caso che proponi, il comportamento corretto dell’ amministratore a mio giudizio è il seguente:

1) Ad ogni assemblea ordinaria l’ amministratore deve presentare la situazione delle delibere inevase (di tutte le delibere), motivando lo stato di fatto della gestione; nel merito della questione che proponi l’ amministratore deve scrivere che vi è una delibera di spesa rimasta inevasa; deve altresì proporre un capitolo di spesa per realizzare il corrimano; ovviamente se l’ assemblea non approva il capitolo di spesa, il corrimano non si può installare.

2) La situazione delle morosità influisce sulla gestione economica; pertanto deve essere valutata. Se la situazione è grave, e provoca dei debiti comuni da pagare, ovviamente è compito dell’ amministratore rimettere a posto i conti, e questo lavoro è più importante dei lavori straordinari.

In questo contesto devi valutare se l’ amministratore agisce in modo adeguato, rispondendo sia all’ interesse di realizzare le delibere dell’ assemblea, sia all’ interesse di risolvere i problemi derivanti dalle morosità riscontrate nel condominio.

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Essendo esperto in materie contabili ed aziendali, assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

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