Detrazione 36%; approfondimenti

Detrazione 36%: del condominio si occupa l’amministratore
Agenzia delle Entrate: la cooperativa edilizia non ha rilevanza ai fini del riconoscimento dell’agevolazione fiscale
di Rossella Calabrese

Ho trovato interessante l’ articolo che segue tratto da Edil Portale, che descrive i requisiti necessari per usufruire della Detrazione del 36%.

In particolare si rileva come nelle parti “comuni” dell’ edificio si debba seguire la procedura prevista per gli Enti Condomìnio (Ossia Nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio, il decreto interministeriale 41/1998 ha disposto (alla lettera a)) l’obbligo di corredare, in aggiunta agli altri documenti richiesti, la comunicazione preventiva con una copia:
– della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
– della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese.)

Ciò ANCHE se l’ edificio in questione è interamente di proprietà della cooperativa, ed i lavori edilizi previsti sono sia di natura “privata” della cooperativa, sia di natura “comune” del condomìnio.

In questo caso le agevolazioni da richiedere sono due.

19/11/2008 – Ai fini della detrazione del 36% per le ristrutturazioni, nel caso di un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio condominiale, gli adempimenti necessari per la fruizione delle agevolazioni fiscali possono essere assolti dall’amministratore giudiziario del condominio.

Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 442/E del 17 novembre 2008, in risposta all’amministratore giudiziario pro-tempore di un condominio in fase di ricostruzione, che chiedeva chiarimenti in merito alla procedura da seguire ai fini della detrazione del 36% per gli interventi di ristrutturazione edilizia, prevista dalla legge 449/1997.

L’amministratore premette che i proprietari delle unità immobiliari hanno costituito una Cooperativa Edilizia i cui soci hanno integrato il contratto di appalto, stabilendo che la fatturazione relativa a quanto versato dai soci, per la fruizione delle agevolazioni previste, sarà effettuata direttamente dall’impresa esecutrice dei lavori alla Cooperativa in questione. Secondo l’amministratore, inoltre, il bonifico effettuato dal Condominio per conto della Cooperativa, trasmesso con delega bancaria, deve indicare i dati dell’ordinante, i dati della Cooperativa, il codice fiscale dell’amministratore del condominio, oltre ai dati del beneficiario delle somme. I condomini/soci della Cooperativa effettueranno i versamenti delle somme dovute per i lavori al Condominio mediante assegno bancario non trasferibile o bonifico bancario.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio – spiega l’Agenzia –, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio che considerato nella sua interezza abbia carattere di residenzialità.

La detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati sulle parti comuni di un edificio è da considerarsi come una agevolazione autonoma, che si affianca a quella prevista per gli interventi realizzati sulle singole unità abitative, da calcolarsi anch’essa sul tetto massimo di spesa di 48.000 euro. Di conseguenza i soggetti legittimati a porre in essere gli adempimenti necessari, ed indispensabili, alla loro fruizione – comunicazione preventiva, modalità di pagamento, ecc. – sono individuati in maniera differente.

Nello specifico, mentre per gli interventi realizzati sulle singole unità abitative la comunicazione ed il bonifico (obbligatorio per i pagamenti) va fatta dal soggetto detentore o possessore dell’immobile, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio, invece, i descritti adempimenti devono essere posti in essere dall’amministratore del condominio ovvero da uno qualunque dei condomini.

Nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio, il decreto interministeriale 41/1998 ha disposto (alla lettera a)) l’obbligo di corredare, in aggiunta agli altri documenti richiesti, la comunicazione preventiva con una copia:
– della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
– della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese.

Per quanto riguarda il caso in esame, che concerne una tipologia molto particolare di intervento, volta alla demolizione e conseguente ricostruzione dell’edificio condominiale, l’Agenzia ritiene sufficiente, anche in considerazione del fatto che la totalità dei lavori previsti viene realizzata sulla base di un unico contratto di appalto, che l’assolvimento degli adempimenti necessari per la fruizione delle agevolazioni fiscali in esame, sia per quanto concerne gli interventi sulle parti comuni che per quelli realizzati sulle singole unità abitative, sia disposto da parte di un unico soggetto d’imposta, individuato nell’Amministratore Giudiziario del condominio.

L’amministratore si occuperà quindi di inviare al Centro operativo di Pescara la comunicazione preventiva di inizio lavori, di effettuare i relativi pagamenti, a mezzo bonifico bancario o postale, alla ditta appaltatrice dei lavori, e porre in essere gli altri adempimenti procedurali eventualmente necessari. Lo stesso Amministratore Giudiziario comunicherà ai singoli condomini l’ammontare delle spese sostenute nell’anno, ad essi imputabili, distinguendo le spese riferibili agli interventi sulle parti comuni da quelli concernenti le singole unità abitative.

Ne consegue che la procedura ipotizzata dall’amministratore non è corretta, perché la cooperativa edilizia non ha alcuna rilevanza ai fini del riconoscimento della detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia.