Distacco dal riscaldamento condominiale e squilibrio

Distacco dal riscaldamento condominiale e squilibrio nel funzionamento

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

RiscaldamentoSi sente spesso dire, tanto da essere riportato perfino nel codice civile (art. 1118, terzo comma, c.c.), che dal distacco di unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato non deve derivare uno squilibrio nel funzionamento, rectius: l’art. 1118 c.c. parla di specificamente di notevole squilibrio.

Che cosa vuole dire notevole squilibrio nel funzionamento e quando esso può essere attribuito all’opera di distacco?

Partiamo dal principio. Fino ai primi anni del 2000 non era affatto chiaro se il condominio che intendesse rinunciare all’uso dell’impianto di riscaldamento condominiale potesse farlo.

Dal 1991, con la legge n. 10, il legislatore aveva previsto dei quorum deliberativi particolarmente bassi per deliberare la dismissione dell’impianto condominiale a favore di impianti individuali a gas (tale favor legis per la dismissione degli impianti centralizzati è stato successivamente eliminato), ma il distacco del singolo era (e resta) cosa ben diversa dal distacco individuale.

Quest’ultimo non coinvolge, meglio non deve coinvolgere il funzionamento dell’impianto condominiale, che invece con le dismissioni viene ad essere eliminato.

C’era una norma, dicevano gli esperti della materia, che creava problemi rispetto alla legittimità del distacco. Si trattava dell’art. 1118 c.c. che vieta inderogabilmente ai condomini di rinunziare ai propri diritti sulle parti comuni (oggi cfr. art. 1118, secondo comma, c.c.).

Rinunzia ai diritti, tuttavia, non significa rinunzia all’uso: nel primo caso, ossia potendo rinunziare ai diritti, il soggetto interessato, sveste i panni di condomino. Nella seconda ipotesi, il distaccato non usa il bene in condominio ma ne resta comproprietario.

La Cassazione (cfr. su tutte Cass. n. 5974/04), nella sostanza, argomentò così la sua presa di posizione favorevole al distacco dei singoli condomini dall’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, con due specificazioni:

a) il distaccato, in quanto comproprietario del riscaldamento, continuava a restare obbligato per il pagamento delle spese di conservazione, essendo liberato solamente per quelle d’uso (leggasi carburante e affini);

b) dal distacco non dovevano derivare problemi di funzionamento per l’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Si badi: all’assemblea, salvo diversa disposizione del regolamento contrattuale, non era concessa alcuna facoltà autorizzativa preventiva (un niet tecnicamente immotivato portava alla nullità della delibera), ma eventualmente solo il potere d’impedire (con promozione di azione giudiziaria) il distacco per i motivi di cui al punto b). Insomma spettava al condòmino decidere se coinvolgere l’assise prima dell’intervento di distacco.

Riforma del condominio e distacco

Impianto di riscaldamentoLa legge n. 220/2012 (ai più nota come riforma del condominio) ha sostanzialmente accolto nel codice civile l’elaborazione giurisprudenziale favorevole al distacco dall’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

L’attuale quarto comma dell’art. 1118 c.c. considera il distacco legittimo a condizione che non ne derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto e/o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Se ciò non accade, dice la legge, il distacco è lecito e chi l’ha operato resta obbligato a partecipare al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Come per la situazione ante riforma, all’assemblea non è riconosciuto alcun poter autorizzativo preventivo, restando alla discrezionalità del distaccante, la decisione di aspettare una decisione dell’assise, fermo restando l’obbligo di comunicazione dell’operazione all’amministratore ed il rispetto di eventuali specifiche norme contenute nel regolamento condominiale.

Notevole squilibrio nel funzionamento dell’impianto

Che cosa vuol dire esattamente notevole squilibrio nel funzionamento dell’impianto derivante dal distacco?

Qual è l’impatto pratico di questa formula, ossia la sua incidenza sul potere di distacco?

Secondo un sentenza resa nel mese di agosto del 2014 dal Tribunale di Monza (sent. 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento ad un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo quasi sempre il condominio) l’onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

Nel caso risolto dal Tribunale brianzolo un condomino aveva impugnato una delibera che poneva a suo carico le spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo lui non doveva pagare alcunché rispetto a questa spesa perché era distaccato dall’impianto; secondo la compagine convenuta, invece, il condomino doveva pagare in quanto dal suo distacco erano derivati degli squilibri nel funzionamento dell’impianto.

Il Tribunale ha dato ragione al condomino impugnante: innanzitutto, dice il giudice, non v’era alcuno squilibrio significativo e comunque, specifica, esso non era riconducibile al distacco.

Si legge in sentenza che dev’esservi certezza che lo squilibrio derivi dal distacco e che non possa essere riconducibile ad altri fattori (es. chiusura di altri appartamenti).
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